柳工汇是石景山典型的城市更新项目。办公楼由原钢铁厂改造而成，空间多为4-6层。北接秀池，南接群明湖，西接石景山景观公园，东接首钢工业遗产园区，距济南门地铁站1.5公里。在软件方面，柳工汇也有ZO。由铁狮门运营的客户服务平台，结合了移动APP和线下服务。

依托地理位置、区位优势、自然环境和软件服务，柳工汇将写字楼租金定位为5元/平方米/天，高于周边的华夏财富中心和远洋长安国际中心.

但客观地说，中国海外财富中心和远洋长安国际中心都是近年新建的纯写字楼，其品质在各方面都远超柳工汇。

中国海外财富中心，距刘公汇1.5公里，位于济南桥交通枢纽。交通优势得天独厚，贯通南北，点亮北京西6号线、11号线、S1三轨交叉口地铁上盖+环宇商业顶，是石景山乃至整个城市更新的新模式产城融合，振兴区域。作为“写字楼之王”，中国海外不仅稳居全国第一，而且从外观设计到室内装修的建筑品质都享有盛誉。将于2021年底与柳工汇同时上市，租金水平仅为4-4.5元/平方米/天。

距柳工汇10分钟车程的远洋长安国际中心平均租金仅为4.45元/平方米/天。该项目是远洋集团承建的5A级写字楼，位于长安街西延门头沟生态保护区。毗邻永定河滨河综合游乐带和长安街西延线绿色生态带，以及绿海运动公园。商业配套方面，还有20000平方米的商业街，毗邻50000平方米的繁华天街MALL。

从宏观上看，今年以来北京整体写字楼市场空置率呈上升趋势。虽然石景山区要全面开启产业升级和城市复兴的新征程，但目前需求不足。而且，柳工汇周边的写字楼供应也非常充足。除了上述高端写字楼，周边的灵秀楼、国瑞楼等大大小小的楼盘更是数不胜数。

无论是外部环境需求的减少，还是行业内同质化竞争的加剧，柳工汇都没有放过自己高贵的身姿。毕竟降低租金会降低它的整体档次，而装修的成本也注定了它的租金水平不会低产城融合，自然导致它的出租率低。

据业内人士透露，为了解决柳工汇写字楼的空置情况，首钢曾决定让其关联公司入驻该项目。

项目业主能否熬过近20年的产业培育期？

当前，石景山区仍面临主导产业优势不足、公共服务供给质量提升、治理体系和治理能力现代化亟待加强等挑战。业内人士指出，“城市更新和产业转型已成为京西商业加速发展的关键驱动力”，如柳工汇、济南中海财富中心等都是城市更新的丰硕成果。

柳工汇由钢铁厂改造而成，最大程度地保留了工业遗迹的痕迹，具有浓厚的重工业基因。其行业定位为互联网、高科技、文体、金融、冬奥赛事合作伙伴，但冬奥会已过，相关赛事合作伙伴将逐渐失去客户。目前客户主要为蔚来、极虎、广汽爱安、理想汽车等工业风企业，商业模式单一。同时，现实情况是，现在的柳工汇大部分都被居民区包围，产业环境较差。培育适合柳工汇定位的相关产业需要时间。

主要矛盾是没有时间。行业培育期至少10-20年，但基金公司的投资特点是在一定时期内可以获得较高的投资回报，而且这个时期必须比行业培育期短，否则基金公司的投资ROI将无法保证。产业培育必须低迷，资金回笼必须快速有效。矛盾很明显。

结语

作为工厂改造的写字楼，柳工汇投入了大量的人力、物力、财力，在保留工业遗产的基础上进行了一次“戏剧性”的改造。然而，与传统的写字楼相比，改造后的写字楼并没有明显的优势，甚至可能更差。例如，一些国际企业总部更喜欢高层的高端写字楼来展示企业形象。柳工汇的高投入成本注定了其高昂的租金，但高昂的租金和低质的性价比使其出租率面临巨大挑战。

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结尾

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