近年来，数字经济成为顺势而为新基建大方向的新风口，全国园区智慧建设进入集中生产建设期。

我们经常会遇到一些问题。智慧园区建设应该怎么做？要回答这个问题，有必要了解园区运营背后的商业原理。

一、先了解业务性质，再了解智慧园区建设

1. 对象研究

公园是什么？

智能公园本质上是物理空间内所有对象的集合。对象可以分为三类：“物”、“人”和“物”。

对象包括：

智慧园区的本质是“园区”，本质上是指一系列物理空间；园区内部为建筑物和设施（设施指园区内的道路、绿化、景观等）；建筑的本质是空间和一系列配件。设施（能源控制设施、交通设施、各类单位）；人的对象包括：

Owner：园区的所有者 ：管理一些对象和事务的角色；租户：园区内空间租赁的作用，开展经营活动；雇员：管理人员和在租户下进行生产经营活动的个人；访客：与租户业务相关的人员的角色；第三方服务人员：涉及企业生产经营活动和员工生活的第三方服务人员；

对象包括：

人与人之间、人与物之间发生的一切。这个分类的内容太多了，我暂时不一一列举。

2. 国内外园区的核心区别

在对象研究中，中国大部分场景中提到的园区“所有者”与国外园区的“所有者”有很大不同。这种差异来自于我们社会制度的差异。

1）国际模型研究

国际园区主要以商业和写字楼为代表。其背后的“主人”是各种投资基金（REITS模式，各种社保和教师福利基金，都选择持有商业楼宇，用楼宇租金稳定的现金流收入来支付社保费用），最成熟的“AMS” ”。“资产管理模式在美国（后面可以单独写一篇文章讲美国的商业地产管理模式）。

因此，国际商业地产管理AMS服务于业主的利益。业主需要的是房产增值和稳定的现金流收入。这种利益与国内商业写字楼业主的利益基本一致。

2）国内模型研究

国内园区，从模式上看，商业楼宇的商业模式相对落后，而中国工业园区的商业模式更先进。

商业建筑模式：2005年以前，基本都是小业主模式。潘石屹soho的典型代表。开发商建设完成后，出售写字楼，方便开发商资金流的快速变现。由于中国房地产经济的高流动性，很少有公司愿意持有，所以全部卖出。主要是，然后以回租方式进行楼宇空间经营。

因此，国内商业地产的小业主模式造成了国内商业地产模式的软肋，相对落后，小业主利益难以协调一、过于强调做空- 长期利益，无法就建筑改造升级等资本项目达成共识，导致时间长了，建筑竞争力下降，空间所有权分散，导致租赁困难管理成本高。

园区模式：指政府国投的各类园区，如杭州城西科技创新走廊的各类园区（如未来科技城海创园区）。这些园区的所有者是政府所有的国有企业。这种模式非常先进，具有前瞻性。政府投资建设工业园区。园区物业的增值和租金收入不是政府的主要目标。政府的核心诉求是产业经济税收、优化地方产业经济结构和社会就业，治理稳定。

因此，在中国的工业园区中，政府下属的国有企业一般是主要所有者。除了基本的AMS管理，他们更关注长期的产业经济发展和社会治理。其核心利益比传统的AMS更具前瞻性，更注重政府层面的统筹规划、产业政策下的资源配置和社会公共服务的支持。这一特点也对国内各园区的管理、运营和服务提出了更高的要求。

3. 园区管理场景中的核心业务

企业的本质是充分发挥资产的价值。价值所依赖的商业模式可以被视为核心业务。中国工业园区的业务可以理解为基于传统商业地产管理的迭代升级版本。

1.0 模式：标准化AMS业务模式

标准AMS业务主要是指大型非政府业主对商业和写字楼的管理和运营模式。

商业楼宇的经营和管理本身就是业主的业务。企业的目标是盈利，利润=收入-费用。因此，对于资产管理人来说，收入主要来自两个方面：

尽量确保建筑物能产生尽可能多的租金收入智慧园区服务平台，保持建筑物本身的竞争力以保证物业的保值增值，管理开支以确保整体资产的盈利能力。这是商业建筑运营业务的性质。

2.0 模式：中国工业园区的商业模式

政府推动产业园区发展，其背后的核心利益包括：

有效的物业经营管理可以实现物业资产的增值；地方经济（产业）发展带动政府税收增长；通过经济（产业）发展，带动社会就业，稳定社会治理；通过发展经济（产业），优化地方经济结构，提升城市综合竞争力；更多... 政府拥有丰富的资源体系，如下图所示。产业园区只是其中的土地和空间资源，政府通过资源配置实现诉求核心利益。

完整的工业园区开发商业模式：

政府资源体系最终将转化为空间资产、各项政策、产业公共服务、社会数据资源。在产业园区的微型生态中，政府资源系统与企业人才之间缺乏高效的链接能力。

因此，智慧园区+产业服务能力最终将成为两者之间的桥梁，也将利用平台+服务提升政企协同效率，提升产业经济发展效率，提炼最终服务价值。

产业园商业模式下的价值传播链：

只有充分了解产业园区的商业运作原理，探讨智慧园区的建设，才能有明确的目标和方向，才能回答投资物联网背后真正要实现什么的问题。 (IoT) 和各种智能管理应用。什么是。

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