1.2传统物流园区的竞争格局

目前，物流地产的参与者可分为六大类：专业物流地产开发商、传统物流地产公司、零售公司、电子商务公司、物流公司和金融机构。

表一：物流地产公司分类

从竞争格局来看，我国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争态势。2020年物流地产市场占有率研究显示，前五名分别是普洛斯、万维、宝万、宇培、丰树。前五名的市场份额合计为 53.9%。前 10 名中有 72.6%。

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2021年物流企业市场占有率分析

据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计，全国共有1638个符合调查基本条件的各类物流园区。据我们沂蒙园区平台2021年4月不完全统计，我国各类规模物流园区总数已达6137个。从七大经济区分布来看，现有物流园区主要分布：华东（36%）、华北（15%）、华中（15%）、西南（12%）、西北（9 %)、华南 (8%)、东北 (5%)。

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从园区数量来看，东西部物流园区发展不平衡。东部沿海地区，山东、江苏、河南公园较多，位居前三；西部公园发展相对落后，西藏只有7个公园。. 各省园区分布如下图所示。

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从公园的规模来看，面积越来越大。500亩以上公园1620个智慧园区发展，占40%；14%，其他区域分布更均匀。园区面积具有集中、规模化水平，物流园区面积趋于合理，总体可控。公园区域逐步分布如下图所示。

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1.3 物流园区盈利模式

物流地产的收入来自五个方面：租赁业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值和其他收入。

表2：物流地产盈利模式分析