第二部分：物流园区的现状与问题

2.1 行业发展现状

行业现状一：分红政策频发，土地供大于求

2021年，国家发改委印发《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，稳步推进约120个国家物流枢纽布局建设，支持城市群连接中国家物流枢纽的共建、共享、共享与融合。

从供需来看，当前物流地产市场处于供不应求的状态，尤其是一线城市，供需不匹配更为严重。由于一二线城市仓储用地供应萎缩，在中国进一步扩大内需和消费升级的同时，未来物流地产竞争的重点将首先是一、二线城市的征地。枢纽城市，二是逐步向二三线城市乃至县级城市延伸。 .

行业现状2：冷链物流也成为国家重点支持的未来发展方向

国务院办公厅《冷链物流发展“十四五”规划》提出，到2025年，建设国家级骨干冷链物流基地约100个。从《规划》的介绍和内容来看，冷链物流的战略地位进一步凸显，完善了冷链物流顶层设计，明确了发展任务和目标，设置了重大项目推进实施。建设现代冷链物流体系的步伐也将加快。

行业现状3：市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇

随着中国经济增长和结构升级，电子商务和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国物流地产市场也迎来了在更多的发展机会，广阔的市场空间。电子商务和第三方物流的发展带动物流地产的需求持续上升。自动化、智能化的物流技术可以有效提高高标准仓库的空间利用率和运营效率。此外，预计物流地产运营商将继续在技术应用方面发力，以满足租户对自动化、冷链物流等高科技设备日益增长的需求。

行业现状4：高标准仓库需求旺盛物流园区规划，供给缺口明显

据高纬环球估计，2021年中国高标准仓库需求缺口约1亿平方米。目前高标准仓库等优质资源严重短缺，而原有的设施难以满足新业态的需求。

近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除了电商和第三方物流，随着2020年疫情爆发以来电商尤其是生鲜冷链的发展加速，生鲜、餐饮供应链等企业也倾向于选择高端物流仓储。供应链的升级优化是高标准仓库需求增加的根本原因。

受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长。社区团购、直播电商等新模式让冷链高标仓市场保持活跃，冷链高标仓将长期供不应求。

2.2行业发展遇到的问题

(1）园区项目缺乏产业规划指导，缺乏项目规划

各地正在开发建设的物流园区项目面积从几百亩到几十平方公里不等。作为城市发展的经济基础设施，如果对自身及周边地区的产业基础和市场需求研究不足，重资产投资将成为房地产开发的又一战场。

(2）招商难

园区项目空置率高的问题仍未解决。线下实体物流服务资源匮乏，只能靠简单粗暴的税收政策来吸引所谓的平台公司开票、拿流量。不可能形成真正的产业集群，更不可能脚踏实地地提供运营服务。

(3）运营成本高

只有互联互通，园区才能降本增效。但园区项目只能聚焦当地资源，无法与外界形成利益交换和互补。关于物流园区的互联互通，还是“大雷小雨”，没有实际效果。

(4）低效管理

中国物流业历来呈现“小、散、乱、差”的格局。商业模式多为传统的单车货物运输，管理方式简单，货源组织能力差。

数据显示，“我国社会物流成本占GDP的比例约为15%（2021年为14.6%，如上所述），而欧美为9% ，而我国物流成本占生产成本的9%、30%-50%，而发达国家只占10%-15%。成本对信息化的需求迫在眉睫，而信息化也需要成本的必要刚性条件，既是自然发展，又是矛盾的。合理配置资源，供需信息化处理，自然会降低成本。正是这样，企业才能在节约成本的同时，投入信息化建设。

(5）弱安全性

物流园区内的流通领域，各行各业的商品琳琅满目。其数量、密度、品种及可燃物多，有一定的火灾危险。存放在一般非专业物流仓库的货物，大多没有经过专业分类，单独存放。由于可燃物的存放规模比较大，堆放集中度高，有些物品着火点低，很容易燃烧。存放不当易引发火灾风险。

同时，物流园区人车多，各种人员风险和交通风险都比较大。随着当前对物流高效运作的需求，对物流园区的安全要求也越来越高。