规划实践案例

案例一：

冷链物流园区项目位于某一线城市，由国内领先的物流园区开发商投资建设。

通过对当地市场需求的研究，结合行业内投资者的领先优势，拟建设行业领先、高标准、绿色低碳的现代冷链物流产业园，建设多温冷库恒温、冷藏、冷冻等区域，配送食品。加工等增值服务领域，为食品、医药、跨境电商等企业提供集货物仓储、加工、配送等功能于一体的综合冷链物流服务。

同时，通过建设冷链信息平台，实现智能温控、可视化、实时监控、定位轨迹跟踪、溯源等，为客户提供安全、准确、高效、环保的全加工冷链服务。

案例二：

该项目位于城市的郊区。项目结合区位、政策、平台等多方优势，立足城市保供保发展需求，延伸商贸物流和食品智能制造发展，打造集科研、生产，供应和销售。综合性工业园区。

项目总体规划建设为“一园两基地一配套”。规划面积1800亩，总投资规模150亿元。通过阶段性建设和平台化思维发展，将其建成要素齐全、协同高效、生产性强、社会效益显着、社会效益显着、特色鲜明的以冷链为核心的综合性园区。农户和食品加工带动冷链服务需求，利用冷链服务推动食品工贸快速发展。同时，布局包括吃喝玩乐等一系列配套设施，解决项目远离城市的不便，并在园区内构建流通体系，确保园区的长远发展。持续发展。

规划见解

冷链物流园项目投资大，专业性强。与其他园区后续调整空间相对宽松不同，冷链物流园区一旦形成，由于涉及的设施设备较多，后续调整空间不大。因此，要做好建设前期的规划和定位。公园该做什么不该改变，要合理明确。园区的选址、运营模式、规模、功能比例要明确。

结合以往项目经验，对冷链物流园区项目规划提出以下建议：

充分考虑区域内的资源禀赋，明确是原产地市场冷链还是销售市场冷链。查明区域内销售或采购的产品是否为农牧产品、水产品或生物医药等需要冷藏的品类。根据品类特点和规模等因素，综合考虑冷链中心的设置，包括温区、区域规模、交通设计等。

考虑到项目的区位和交通，无论项目位于市中心、郊区还是远郊，公园的功能都应根据不同的位置进行匹配。如果比例在远郊，要考虑员工的生活问题；如果是在市中心，则应考虑土地的最大价值。，考虑引入商务、办公、居住一体化，以商务、办公聚集人气。

前期确定园区主要类型。通过资源分析和发展愿景，明确园区是什么类型，加工、交易、仓储、城市分布等，根据不同类型设计园区冷库的面积和规模。配合园区配套设施和交通线路设计，同时尽快启动招商引资。

规划要适度超前。考虑到当前冷链物流行业发展迅速，园区开发建设时间较长，项目规划在园区设备、园区平台、园区运输车辆、园区建筑、许多其他方面必须考虑未来的趋势。

商务部：鼓励发展第三方社会化冷链物流企业

第三方冷链物流是社会分工的产物。供应商和采购商往往基于自身软硬件设施的缺乏，以及技术和成本的限制，将业务流程中的冷链环节转移给第三方。服务于聚焦主业、控制成本、提高效率的宗旨。

2021年底，国务院办公厅发布冷链物流第一个五年规划，国家对冷链物流行业的关注度上升到前所未有的高度，彰显了国家补上冷链物流的决心。冷链物流的缺点。商务部还表示，将落实《冷链物流发展“十四五”规划》，重点抓好产区流通基础设施建设、跨区域农产品批发市场建设、干线冷链物流，终端零售网络的“冷环境”。还提出鼓励发展第三方社会化冷链物流企业，

第三方冷链物流园区发展模式

一、依托大客户类型——万维成都新津冷链园

2015年万科集团推出自主物流品牌万维物流，2017年正式进军冷链物流。2018年万科与太古冷链物流资产包合并，万维物流在冷链领域实力大幅提升后勤。

如今，万维已成为国内知名的第三方冷链物流服务商和多温区综合物流解决方案服务商。入驻21个城市，经营管理专业冷链物流园区25个，仓储规模超过85万平方米。仪表。

多年来物流园区规划，万维物流先后与佳沛奇异果、楚橙、费列罗、百胜集团、兰威斯顿、沃尔玛等知名果蔬、食品企业及大型超市合作，深耕中国优质领先客户。各行业，不仅提供冷链仓储服务，同时深入客户的供应链，提供多元化、定制化的冷链物流增值服务。

万维成都新津冷链园区位于成都市新津县，总占地面积5.13万平方米。物业结构为单层结构。是西南地区最大、最先进的现代化冷库项目之一。多温区的仓储容量和仓储区划分，充分满足万维物流不同类型客户在淡旺季的动态需求。

作为沃尔玛在成都的生鲜配送中心，园区为沃尔玛提供收货、分拣、配送服务。它拥有13个可无缝连接冷藏车的全封闭装卸平台，3个独立仓库专供沃尔玛使用。在专门的运营仓库中，根据沃尔玛的需要，在温控车上安装温度记录仪，全程记录车内温度，实现定制化服务。

如万维成都新津冷链园，依托大客户模式，通过大型先进现代化冷库的建设和维护，全方位定制冷链物流服务，为各行业大客户业务拓展和经验积累，在行业竞争和长期合作中形成优势。

一方面，由于大客户和品牌企业对冷链仓储配送软硬件的高要求，带来了较高的合作门槛，有效抵御了“恶性低质竞争”。万维冷链物流采用国际先进的仓储设计和制冷工程技术。高标准的冷库建设为万维冷链带来75%的高稳定期利用率和7%的NOI高回报率。万维冷库连锁物流业务发展迅速。根据万科2021年年报，截至2021年底，万维冷库实现营业收入11亿元，同比增长89%。

另一方面，这种精细化的头部客户合作战略往往具有很强的战略互补性和稳定性。一旦达成合作，双方将形成长期稳定的关系。据悉，自2019年万维成都新津冷与涟源与沃尔玛合作以来，近两年万维物流也在昆明、沉阳、广西三个项目上与沃尔玛达成合作。

2.依托批发市场类型——武汉白沙洲冷库

成立于2008年6月，在武汉白沙洲农副产品市场西南侧设立武汉白沙洲冷链市场。

白沙洲冷链市场总用地面积461亩，规划建筑面积30万平方米，总投资9.5亿元。将分三期投资开发建设20万吨冷冻食品、海鲜、板栗、干调料等冷库及配套设施。集现代农产品精细化、深加工、物流配送、电子结算等配套信息服务为一体的市场群，与白沙洲农副产品市场共同构成华中地区最大的农产品交易中心，成为“一停止”华中乃至全国采购。平台。

白沙洲冷库背靠白沙洲农副产品市场大平台，经营优势主要集中在一级渠道批发商的引进和两者之间的资源整合。

首先，白沙洲农副产品大市场的人流、流量和成熟的客户资源，为白沙洲冷库在商业冷库的招商引资和品牌推广方面提供了强大的助力；其次，除冷库外，白沙洲冷库的冷冻食品、海鲜、板栗、干条等配套市场群兼顾部分批发市场的功能，形成互补共赢与白沙洲农副产品市场的经营品类相结合，为客户多元化发展提供空间，也可打造“两大市场一站式”。“风格购物”，以减少买家客户的旅行和成本。

从收入和效益来看，以批发市场为主的冷库收入模式主要是对外出租店铺和冷库、库内有偿装卸服务、交易提供等。冷链物流的其他增值服务空间不大。主要原因在于以批发商为主体的目标客户对精细化、全流程、自动化的冷链配送系统要求不高，但同时对软硬​​件的“低门槛”要求也一定程度上增加了该机型的市场。竞争压力。

此外，批发市场一直具有“搞活一个市场，带动一个经济圈”的协同效应，特别是农产品批发市场在我国农产品流通中的地位逐年上升，以及对未来收入扩张的乐观预期，使得这类投资商业模式逐年升温。

此外，从城市角度看，依托批发市场建设冷链物流园区，可以有效赋能城市农产品批发市场发展，减少产品损失，延长农产品供应时间，降低成本，稳定市场。价格，有利于农产品批发市场。更好地实现“菜篮子”功能，有利于城市农产品流通。

当然，由于这种物流模式所依赖的客群不稳定性大，不同需求多，业务规模参差不齐，上游采购下游销售线分散，整体冷链物流处于碎片化状态。 . 稳定状态给园区运营管理带来一定风险。

结语

面对瞬息万变的市场变化和日益增长的需求，第三方冷链物流园区的发展模式也在不断更新。连锁物流服务和供应链解决方案更受市场青睐，零担运输、城市协同配送；多功能和定制化服务；设备与管理的智能互联；流通链两端的“第一公里”和“最后一公里”。“公里”建设的市场竞争将日益加剧。