物流园区不仅是整个物流产业链的聚集节点，也是各种物流服务方式转变、物流功能集中体现的核心场所。随着竞争压力越来越大，对持续投资的依赖程度越来越高，如何实现降本经营成为各物流园区重点考虑的问题。

近日，在武汉举办的深圳国际&Proge智慧物流协同沙龙中，知名物流园区专家、浙江省仓储物流协会会长、同创智慧物流与供应链咨询研究院总顾问赵承峰先生，作了题为《智慧物流园区规划建设路径》的演讲。以下是此演示文稿的观点编辑摘要，供分享。

著名物流园区专家赵成峰

1、物流园区急需“智慧智慧”

与西方国家不同，中国的物流园区与中国物流业的发展在本世纪初同时起步。总的来说，它们具有总量过大、区域不平衡、结构不合理的特点。我国物流园区盈利模式普遍不佳，资源投入与效益输出不协调，可持续效益和发展不理想。

目前我国物流园区存在的主要问题是缺乏科学的物流园区规划和运营：重征地，少规划；重建设，轻运营；重设施，轻服务；多注重功能设置，少注重功能组合；多投资，少相互服务协调；强调交易信息匹配，忽视交易过程参与、信息互联、业务协同。

物流园区被定义为纯粹的“运输中心”和“仓储中心”。物流园区功能配置组合协调性差，未形成物流生态系统和完善的服务体系，自身造血功能不足。

物流园区可以实现三个层次的盈利模式：最基本的是“物业式”经营，基本物流园区都可以实现；第二是服务型经营，主要通过服务功能帮助引进企业做大. 少于 30%；然后是最高层次的一体化运营，园区内所有资源形成服务链，共同服务周边产业园区。目前的比例在中国应该是个位数。三级盈利模式是从租赁关系，到服务关系，再到协同关系。

物流园区是满足货物中转、产业发展、居民消费等大范围物流需求的公共物流基础设施群。产业经营的物流运营集聚地是布局集中、节约用地、企业集聚、集约化经营的物流功能集聚区。事实上，我国很多物流园区并没有发挥应有的价值。

解决物流园区问题，关键是让物流园区回归本源。物流园区将从“地主”角色转变为“平台运营商”，“地产概念开发”结束，“园区价值运营”开始。目前，我国已进入物流园区大发展时代。园区运营需要智慧支撑，物流园区急需“智慧化、智能化”。

2、智慧物流园区建设要素

当“智慧”成为一种趋势时，一些物流园区又走进了误区。他们只有“名”和“容”智慧物流园区，为了智慧而聪明。有了所谓的“智慧”，成本增加了，人却更忙了。真正的智慧物流园区不仅仅是一个信息匹配平台，更不仅仅是一个智能仓库，而是园区的智能化、数字化、智能化升级。

在我看来，建设数字化智慧物流园区有以下三个目的。一是通过物流园区智慧大脑建设，实现园区智能感知、全面互联、深度融合、资源共享、运营协同，物流园区相关管理体系、运营体系和可接入园区各企业操作系统，实现园区内各类业务和服务设施的园区集群调度，实现园区管理智能化、服务便捷化、运营数字化。二是推动物流园区业主和房东的角色转变，从租赁关系向服务关系再向协作关系转变。第三，

大数据、5G、人工智能、数字孪生、区块链等新技术为智慧物流园区提供技术支撑。要利用智能技术反映真实的交易订单和物流处理场景，做好物流大数据。建立“智慧”基础设施（骨架）+“智慧”建筑形态（主干）+“智慧”应用设备设施（肢体）+园区智慧管理服务中心（大脑），最终将整个物流园区连成一体。

根据多年的咨询和实践经验，笔者认为智慧物流园区的发展轨迹和趋势是：传统物流园区-现代物流园区-智慧物流园区-智慧物流产业园区-智慧物流生态圈，通过信息化、数字化、智能化、智能化发展阶段。

智慧物流园区的建设路径需要经过：顶层设计（确定战略、明确目标、配置资源）——组建团队或确定综合服务商——选择供应商（保进度、控质量）——落地运营（看效果）——实施评估和持续改进等环节分步实施，整合协同非常重要。

3、基于智慧物流园区的供应链物流体系建设

园区运营不理想，很大程度上是因为物流园区没有与城市、产业进行良性互动。

智慧物流园区整合两大产业基地（制造业+商贸服务业），以铁路、公路、水路、机场为周边组合圈，集城市配送中心、快递配送中心、专线配送中心、多式联运为一体集运中心、智慧电商物流、智慧仓储中心于一体，更好地迎接全渠道物流一体化3.0模式的到来。

智慧物流园区的价值在于“物流”+“商流”+“资金流”+“数据信息流”的“四流合一”复合体。物流园区将不仅是库存配送场所，更是订单履行中心、配送调度中心、金融等增值服务实现中心、数据沉淀中心，最终实现提升智能化的目标效率和降低成本。

经过多年的探索、拓展和创新，亿达中国不仅培育了一批智慧园区，还积累了丰富的园区运营经验，成为推动区域经济高质量发展的重要推动力。在11月15日举办的第24届中国国际高新技术成果交易会上，亿达中国受邀参展，带来了全场景智慧园区解决方案，吸引了众多人驻足观看。

本届中国国际高新技术成果交易会的主题是“科技改革驱动创新，科技创新驱动发展”。为期五天，分别在深圳会展中心（福田展区）和深圳国际会展中心（宝安展区）设立两个展区，以及西丽湖论坛、人才高交会、应急安全科技展等分会场。本次大会汇聚了来自国内外近40个国家和地区的5000多家展商和8000多个项目。其中，央企、世界500强企业、专精特新小巨人企业、上市公司、外资和行业龙头企业1300多家。

作为智慧园区运营专家，亿达中国在“高交会”上充分展示了智慧园区全场景解决方案运营实践的核心领域：智慧资产管理、智慧服务、以及数字招商、亿达中国大数据板块吸引了大批智慧园区运营商和业内人士的关注，纷纷咨询亿达中国工作人员并进行现场演示。大家对亿达中国智慧园的全场景运营方案高度认同，并表现出极大的合作兴趣。同时智慧园区解决方案，亿达中国智慧园区的展示单元也吸引了参会人员驻足观看。通过简洁的文字介绍和生动丰富的视频片段，

1998年以来，亿达中国深入大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部等经济活跃区域。先后在全国20多个城市开发运营大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村1号等40多个创业园项目，聚集了千余家企业客户包括近百家世界500强企业、百余家行业百强企业与合作伙伴，积累了丰富的园区开发、运营和服务管理经验，形成了独特的商业模式和产业优势.

同时，亿达中国以赋能产业发展、助力企业成长为愿景，通过5G、云计算、大数据、物联网、互联网等技术手段打造智慧园区全场景解决方案，助力各产业园区实现数字化转型升级的愿景。目前，亿达中国通过智能资管、智能服务、数字化招商三大智慧运营体系，助力大连软件园、武汉软件新城、郑州亿达科技新城等园区打造智慧化、一体化综合园区服务推进，实现智慧园区数字化运营升级。

集聚智慧产业，打造智慧新城。通过20余年的不懈努力，亿达中国深度融合升级数字化，赋能智慧园区和企业转型发展，打造以科技创新、高端产业集聚、绿色环保为引领的产城生态。生态示范，人文互动共生。智慧城市建设与区域经济高质量发展