面对以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局和建设现代流通体系的重大任务，物流枢纽和物流园区面临新的机遇和挑战。 为交流探讨新理念、新政策、新模式、新技术，为相关各方创造新的合作机会，2020年（第十八届）全国物流园区工作年会暨“双循环”物流企业协作研讨会将召开在青岛西海岸新区举行。 来自全国各省市的物流行业部门、行业协会、物流园区、物流企业代表及物流专家学者齐​​聚一堂，共商物流业高质量发展大计，共商现代物流网络体系建设在“双循环”新发展格局下。

据了解，本次会议由中国物流与采购联合会、中国物流学会、青岛市人民政府、山东港口集团主办。 由青岛西海岸新区管委会主办。 会议围绕国内大循环新发展格局、国内国际双循环相互促进、即将开启的“十四五”重要历史节点，通过布局建设国家物流枢纽、物流园区智能化发展、新格局下物流节点建设。 经营等话题，通过政策解读、专家讲座、互动沙龙、平行论坛等多种形式组织交流研讨，为推动全国物流业高质量发展建言献策。

百度地图受邀参加2020年（第十八届）国家物流园区工作年会，并在行业大会上携手百易物联网响应交通运输部号召，利用位置服务能力助力物流枢纽布局。 百度地图主要在位置服务和地理大数据方面，提供导航、园区地图等服务和支持，与物流行业合作伙伴共建物流智慧园区。

百度地图于2016年推出物流行业智慧物流解决方案，智慧园区场景应用方案是智慧物流解决方案中的重点落地场景。 依托百度领先的AI能力和百度地图强大的地理数据引擎，结合Level流量红利，致力于助力园区运营实现“信息化”、“自动化”、“智能化”，促进园区内公共商业属性的曝光，增加园区客流和商机。

智能驱动·生态赋能

百度地图智能物流首席售前架构师在主论坛以“智驾生态赋能”为题发表演讲。 他在演讲中表达了物流园区作为技术赋能者的定位，通过百度地图专业定位服务的技术加持，联合物流伙伴共建物流生态圈，共同助力货主、3PL、物流园区实现数字化、智能化转型。

2020年的新冠肺炎疫情，对国民经济乃至特定行业乃至每一个人的影响都是空前的。 如今，在“后疫情时代”的大趋势下，物流面临前所未有的政策利好和发展机遇，而百度地图则深度契合国家政策导向。 通过实现物流基础服务、物流算法、物流跟踪、物流大数据、物流金融全流程闭环，完善物流基础设施，夯实物流技术基础。

百度地图基于对货主、承运人、园区服务商、收货人在园区物流中的主要角色洞察，以及司机驾驶、货物配送等业务场景的需求，集运力接入与评估、订单管理于一体、运输规划、仓储/园区管理、运输执行等多维度核心应用场景，为物流服务提供全链路覆盖。

百度地图智能调度率先通过位置理解、地址标准化服务、国内首创的地址解析聚合服务，快速批量完成取件、派件作业。 其次，利用自主研发的AI算法，在几分钟内计算出满足各种业务需求的最佳运输方案，综合考虑车型、运输地点、配送时间等约束条件智慧园区设计方案，生成成本最优的运输调度方案。

赋能物流园区互联互通

百度地图智慧物流解决方案产品经理在“百度地图——赋能物流园区互联互通”分论坛上发表演讲。 演讲中，他对百度地图智慧园区解决方案进行了讲解，并详细介绍了百度地图的园区地图、园区调度等服务。

通过走访物流园区，与物流园区相关负责人交流，我们了解到物流园区目前面临以下痛点：园区设施信息化程度较低，物流园区信息无法直观展示； 园区运营自动化程度较低，车辆入园后无法快速准确找到目的地，同时车辆违章停车/超速行驶也会造成安全隐患； 园区管理智能化水平较低，车辆同时一起入园容易造成园区道路拥堵，出现车辆未按规定到达装卸点，或违章停车等情况。发生，导致效率降低； 园区招商成本较高，因为无法快速直接找到园区和相应的商家进行合作，从而错失了很多招商机会。

百度地图依托强大的地理引擎能力，助力园区运营实现“信息化”、“自动化”、“智能化”。 基于百度地图在地理数据方面的优势，助力园区全面“上传地图”，园区基础设施和内部道路全面信息化、透明化； 基于园区综合信息化，帮助园区内的运输设备和AGV自动计算工作路线，自动执行任务； 帮助园区在园区入园、路线调度、平台运营等精细化场景下进行智能决策，提升任务完成效率，降低管理成本； 结合百度地图亿级流量红利，方便园区内公共商业属性曝光，增加园区客流和商机；

曾经的龙头物流园区，面积大，摊位分布密集，内部道路和出入口多。 因此，近半数园区经营者反映，在司机开车、送餐等方面存在一定程度的不便。 百度地图基于园区专业的地理信息采集，是基于位置的智慧园区最基础、最核心的部分，使园区信息全面可视化、透明化。 同时，物流园区还可以结合百度地图智慧物流小程序，让园区的核心能力和资源的线上布局实现闭环，为园区带来更多的客流和商机。

作为中国最大的智能位置服务平台，百度地图先后与双汇、德邦、步步高、宁夏建材等多家合作伙伴达成智能物流解决方案合作，涉及快递、货运平台、快消、能源等诸多领域其他物流行业垂直领域。

百度地图智能物流解决方案真正实现了运输管理的全过程。 未来，百度地图将持续升级智能物流解决方案产品，利用自身地图能力赋能交通方方面面，同时助力物流智慧园区数字化升级，携手物流企业实现双赢。

百度地图非常重视开发者和终端用户的数据安全和个人隐私。 我们从组织建设、系统流程、技术工具、人员能力等多方面全面保护数据的全生命周期，确保数据的可用性、机密性和完整性。 为更好地履行数据保护使命，百度地图积极参与并通过“网络安全等级保护三级测评”，并荣获中国网络安全颁发的“移动互联网应用（App）安全奖”审查技术和认证中心。 鉴定证书”。

0 前言

“党的十九大”报告明确指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。 我国城镇化已经进入快速发展的下半场，城市发展已经从“增量扩张”转向“存量更新”。 “实施城市更新行动”的启动，标志着我国城市更新进入适应新时代要求、承载新内容、强调新传承、满足新需求的新阶段。 城市精细化运营是新型城镇化进程中以市场运作为导向，融合城市经济学、新公共管理理论和城市竞争力思维的综合性城市开发建设和运营理念。运营”，中央党校课题组将城市运营定义为政府在充分了解城市资源的基础上，利用政策、市场、法律等手段获取城市资源，对城市资源进行整合、优化、创新。和企业 增值和最大化城市发展的过程。

新时代，城市更新将从“开发模式”转向“运营模式”，摒弃大拆大建，注重精细化运营。 研究梳理近年来我国城市更新的现状和困境，从前期运营的角度探索城市更新从“开发型”到“运营型”的有机路径。

1 城市更新实施现状与困难

现状

我国城市更新的内涵随着社会的发展不断完善和完善。 起初，没有“城市更新”这样的专有名词，也没有大规模的城市更新实践，更谈不上完整的政策体系。 基于我国城镇化背景和宏观政策等因素，我国城市更新分为三个阶段：

①政府主导统一治理阶段（1949-1989），重点改善城市基本卫生和生活条件，解决住房短缺问题，偿还基础设施债务；

②政企合作双元治理阶段（1990-2009），在城市经济高速发展时期，政企合作对“老厂区、老小区、老小区、老街区”进行大规模改造；

③多方共治阶段（2010年至今）城市运营，强调以人民为中心，在高质量发展背景下，多方参与老旧小区改造、低效工业用地盘活、保护和激活历史区域。 在不同的发展阶段，受新思潮的影响，城市更新已经从单纯的物质层面的更新转向物质、社会、经济相结合的综合更新，从大规模的拆迁改造转向小规模的渐进式改造。城市更新目标的演变和丰富。 以全新的方式更新，从政府主导到政府、开发商、社区等多方合作。

2021年3月5日，政府工作报告明确，“十四五”期间，进一步推进以人为核心的新型城镇化战略，提出实施城市更新行动，提升质量的城镇化发展。 2021年全国住房和城乡建设工作会议明确提出实施城市更新行动，阐释实施城市更新行动的重要意义。 我国“十四五”规划和2035远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划、建设和管理，实施城市更新行动，促进城市空间结构和质量优化改进。

随着党中央对实施城市更新行动提出总体要求，以北京、上海、广州、深圳等一线城市为代表，各地在制度建设上进行了许多有益实践和大胆尝试， “多管齐下”的北京模式、“政府主导、多方协同”的上海模式、“加强顶层设计和创新”的广州模式。注重多方协调”、“强化区域分权、突出公共利益保护”的深圳模式等。

困境

难以平衡资金

城市更新往往采用“重资产”、“重投资”和不确定的商业模式进行改造和改造，包括物理空间改造和业主利益补偿等，都需要相应的资金投入。 从理论上讲，装修后房屋的增值收益应该对投资者有利。 以老旧小区改造为例，房屋的增值收益往往超过改造成本。 然而，目前老旧小区改造大多依赖于政府的“输血”投入。 这种模式下，不仅增加了地方政府的隐性债务风险，也不能有效促进社会资本的进入，对相关参与者自愿续约的积极性产生负面影响。 研究表明，城市更新行动实施项目的资金平衡难度远高于房地产开发项目，因此需要更详细的规划、规划、设计、建设和运营管理。

大众需求变了

党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要之间的矛盾。发展不平衡不充分。 人民对美好生活的需求逐渐从基本的物质需求转向服务质量需求，即宜居质量要提高、生态环境要改善、文化特色要增强、社会治理水平要提高。加以改进。 目前，我国的城市更新项目大多集中在水体改造、立面维护等基础改造，同时完善公共服务设施，提供休闲场所，改造停车场，增加充电桩设施，改善整体环境社区等。少实践。

小区缺乏活力

在以往的城市更新改造过程中，开发实施主体主要是拆除、改建和改造，成效显着，缺乏对功能需求的更深入研判，忽视了城市品质、功能和内涵的提升，没有对城市居民的活动和挖掘进行深入研究。 城市空间与居民活动的关系。 存在更新实施项目定位与目标人群模糊、街区业态同质化严重、分化程度低、缺乏时代特色和地域特色等问题，导致设施活力不足更新后，并没有实现以城市更新促进区域振兴的目标。

某街区改造后业态同质化

某街区改造后设施活力不足

居民参与度低

居民是城市之本，但在以往的城市更新项目中，市场导向和经济效益最大化往往是城市更新的主要目标。 城市更新的受众和圈子多样，宣传工作不到位，居民参与的形式和方式比较单一，居民参与的积极性不高。 居民作为城市更新最直接的受益者，在实际规划、设计、建设和运营的全过程中，往往忽略了居民的改造意愿和真实需求，导致居民参与主观上是“被动的”，形式上是“象征性的” . .

2 城市运营在城市更新实践中的意义

城市更新的关键是要从开发思维转变为产业运营思维。 城市更新不仅仅是对城市空间的改造、修复和重塑，还需要打通产业协同、金融生态、城市服务、资产运营等多个环节，从城市运营的角度激发区域活力，带动产业升级，促进可持续发展。 .城市更新需重点抓好5个地方政策、产业、城市空间、资本和服务

一方面，平衡政府、用户、投资等各方的需求。 城市运营的核心是将“资产”转化为“资本”，通过资产更新、场景改造、内容运营实现价值最大化。 通过REITs、类REITs、CMBS、资产收购等融资方式，明确资产退出路径，实现资本化。 以城市运行反哺城市建设，形成可持续的城市有机更新路径。

城市运营是指政府通过市场运作机制，整合内外资源配置，有效提供公共产品和公共服务，实现城市物质财富的增加、精神内涵的提升和综合竞争力的提升。 其现实意义包括两个方面：①深挖城市资源潜力，存量引进增量，实现城市资源优化配置和效益最大化，以及城市的自我滚动、自我积累、自我发展。增加； ②通过城市运营整合城市自然资源和人力资源，盘活城市存量空间，实现城市资产增值。 同时，以市场需求为导向，推动产业升级，打造城市核心IP，实现城市高质量发展转型。

3 前期运营视角下的城市更新实施路径

传统的项目运作在项目实施后期衔接，往往导致项目实施难以有效承接项目的初始定位和发展愿景，导致城市更新项目失去可持续发展的动力。 前期运营可以充分发挥市场主体的主观能动性，提前对接后续运维和实际使用需求，充分挖掘资源潜力，把握市场发展趋势，从而指导后续功能业务规划和空间布局设计，确保有限的空间资源被准确获取配置，以达到综合质量提升和长期运维的总体目标。

建立全生命周期管理体系

城市更新是城市治理从结构维度的具体行动实践。 其实施周期长，后期运行具有不确定性和不可控性。 因此，通过“预操作”来细化和综合城市更新项目和前瞻性的深入研究。 从规划设计、开发建设、招商引资、经营调整等方面，系统、综合地考虑跨周期产业链。 在顶层设计层面，建立全生命周期管理体系，以市场为导向，实现规划设计的可行性。 人才引进的可持续性、机制体制的创新、经营管理的前瞻性。

全生命周期管理体系

五合一，同步协作

城市更新不仅是城市空间的改造和再利用，更是生态环境的升级，强调城市与人、城市与产业、产业与人的协调发展。 改造中忽视产业本身的发展逻辑和需求，空间与功能要素缺乏联系和互动，不能充分满足功能使用需求，改造后往往存在产业空间利用率低的问题完成。 城市更新项目要寻求新的发展思路和建设运营模式，规划、规划、设计、建设、运营一体化，形成闭环、同步协同、整体推进。

城市更新闭环实施

城市更新项目鼓励运营团队提前介入规划设计工作，先期推进产业投资和主业投资环节，确保后期进入的功能业态充分契合城市独特的环境和历史文化特征。该项目。 在规划设计阶段，与运营团队紧密沟通，深入挖掘项目所在地的资源要素，结合场地现有资源进行评估和综合规划，明确城市更新的核心“IP” “文和友”、“有山”等项目，将文化元素融入建筑空间和公共空间，为场所注入新的活力。

餐饮IP“文和友”

文旅综合体IP《有山有》

某街区商业空间改造后效果

多方参与，实现城市更新持续运维

城市更新是一项长期、动态的系统工程，涉及政府、开发商、居民和相关社会组织等多方利益相关者。 统筹城市更新利益分配，化解旧矛盾，避免新矛盾，使城市向纵深发展、向更高层次演进。 建立合理的长效运行机制，鼓励社会多元主体共同参与，推动治理资源下沉，引导各利益相关方各司其职、发挥作用，形成合力，有序推进城市更新。

通过完善保障城市更新多元参与的法律法规，完善多层次联动的城市更新组织架构，搭建多渠道协商沟通平台，制定多方参与、多元化的激励引导措施，实现多主体共同参与区域治理，形成政府小投入、企业大投入的城市更新良性循环，打造可持续运维模式。

4 结语

城市更新的核心是让城市更人性化、更有活力、更可持续、更可传承。 需要从前端运营角度出发，结合城市未来发展需求，充分挖掘多元价值，统筹整合各方面工作。 城市更新需要兼顾社会需求、市场规则和公共政策，变管理为治理，通过城市运营实现城市有机更新。