传统园区盈利模式主要依靠土地收益，但这种模式逐渐进入瓶颈期，大量园区运营处于盈亏平衡或微亏状态。为了招商引资，吸引企业入驻，各园区在土地、税收等方面采取了诸多优惠政策，使得园区的收入和盈利能力更加脆弱。

同时，在房地产行业利润率和杠杆率长期下滑的背景下，仅仅依靠传统的重资产项目复制规模扩张已经不合理。园区企业必须在现有存量的基础上深挖，越来越多的园区经营者从重资产转向轻资产。

轻资产模型输出的先决条件

1、运营能力是轻资产成功的关键

运营设计行业定位、规划设计、建筑施工、配套方案、投资运营、物业管理和客户服务等。是否拥有全方位的团队储备，服务于企业各方面的需求，建立“全生命周期”运营体系是轻资产成功的关键。

2、行业元素资源

产业是产业园区发展的基础。无论是什么类型的产业园区，都在一定的产业内，才能形成集群优势，形成产业集聚的产业要素。因此，整合资源，掌握行业最基本、最核心的要素至关重要。在掌握这些核心要素之前，是园区运营商的产业研究能力。

3、

拥有清晰的商业模式

轻资产产出不是简单的物业服务，盈利方式不能依赖简单的物业收入。为此，单纯的财产性收入难以发展。盈利模式必须以多种方式多样化。通过股权投资等形式与园区企业建立战略利益关系，建立共同的生态利益圈，确实是轻资产产出可持续发展的一个方向。

4、品牌

品牌本身不产生资源，但品牌优势是企业核心竞争力的体现：一方面是轻资产需求方的谈判和溢价筹码；另一方面，提供服务是吸引产业资源的聚集地。严格来说，工业园区开发企业的品牌积累时间比较长。拥有相对优势的品牌地位后智慧园区投资，优势资产点亮成为可能。

现阶段轻资产输出方式主要有运营输出、合作发展、产业孵化、投资等。一般而言，轻资产模式下，企业将重资产和非核心业务的转让外包，主要利用标准化管理流程，整合各类资源、企业品牌、团队人才等能力，依靠输出品牌、输出管理实现资产价值。振兴，以最小的成本获得最大的回报，最终实现企业的扩张和发展。

轻资产出口的优势

优势一：规避风险

重资产项目前期需要大量资金，资金周转问题变成经营管理等无形资产，成本低，有利于风险控制。在现有物业研究的基础上，更稳健地以轻资产切入，有效规划区域不确定性风险，以最低成本了解当地营商环境和经营盈利能力。

优势二：扩大重资产储备资源

通过前期轻资产项目的运作，可以以相对较小的成本培养出业务能力强的团队，为后期重资产项目的拓展奠定人才基础；客户资源数据库。当团队管理能力提升、产业资源丰富、市场了解透彻，借助轻资产运营的良好口碑，再为重资产项目建设征地，更容易获得越来越宝贵的土地资源，也有效保障了资金、人才、产业三大关键资源的及时跟进。

优势三：小而广提高效率

轻资产模式的核心是用尽可能少的资本整合最大的资源，以获得更多的利润。短期来看，在公司资金压力较大、征地扩张不顺利的情况下，轻资产模式是决定是否入市的试金石。从长远来看，轻资产模式相比重资产模式可以实现更高的运营效率和更可持续的增长。

总而言之，需要说明的是，“轻资产”说到底还是一种商业模式创新。目前，我国还处于探索阶段。重资产和轻资产都不是绝对的，只是不同市场环境下的选择。

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