近年来，数字经济成为顺势而为新基建大方向的新风口，全国园区智慧建设进入集中生产建设期。

我们经常会遇到一些问题。智慧园区建设应该怎么做？要回答这个问题，有必要了解园区运营背后的商业原理。

一、先了解业务本质，再了解智慧园区建设1.对象研究

究竟什么是公园？

智能公园本质上是物理空间内所有对象的集合。对象可以分为三类：“事物”、“人”和“事物”。

对象包括：

智慧园区的本质是“园区”，本质上是指物理空间；园区内部为建筑物和设施（设施指园区内的道路、绿化、景观等）；建筑的本质是空间及其一系列辅助设施（能源控制设施、交通设施、各类单元）；

人员包括：

Owner：公园的所有者：管理一些对象和事务的角色；租户：园区内空间租赁开展经营活动的作用；员工：从事生产经营活动的管理者和承租人个人；访客：与租户业务相关的人员角色；

第三方服务人员：涉及企业生产经营活动和员工生活的第三方服务人员；<​​/p>

事件的对象包括：

人与人之间、人与物之间发生的一切。这个分类的内容太多了，我暂时不一一列举了。

2.国内外园区的核心区别

在对象研究中，中国大部分场景中提到的园区“所有者”与国外园区的“所有者”有很大不同。这种差异来自于我们社会制度的差异。

1）国际模型研究

国际园区主要以商业和写字楼为代表。背后的“主人”是各种投资基金（REITS模式，各种社保和教师福利基金，都选择持有商业楼宇，用楼宇租金稳定的现金流收入来支付社保费用），最成熟的“AM” ”。 "美国的（资产）资产管理模式（后面可以写一篇单独的文章来谈谈美国的商业地产管理模式）。

因此，国际商业地产管理AM服务于业主的利益。业主需要的是房产增值和稳定的现金流收入。这种利益与国内商业写字楼业主的利益基本一致。

2）国内模型研究

从模式上看，国内园区商业楼宇的商业模式相对落后，而中国工业园区的商业模式则更为先进。

商业建筑模型：2005年之前，基本上是小业主模型。潘石屹soho的典型代表。开发商建设完成后，将办公空间出售，以实现开发商的快速现金流。由于中国房地产经济的高流动性，很少有公司愿意持有，所以全部卖出。主要是，然后以回租方式进行楼宇空间经营。

因此，国内商业地产的小业主模式造成了国内商业地产模式相对落后、小业主利益难以协调的弱点一、过分强调出于短期利益，无法就建筑改造升级等基本建设项目达成共识，造成建筑竞争力长期下降、空间归属分散、租赁困难、管理成本高等问题.

园区模式：指政府国投旗下的各类园区，如杭州西部科技创新走廊的各类园区（如未来科技城海创园区）。这些园区的所有者是政府所有的国有企业。这种模式非常先进，具有前瞻性。政府投资建设工业园区。园区物业的增值和租金收入不是政府的主要目标。政府的核心诉求是产业经济税收、地方产业经济结构优化、社会就业、治理稳定。

因此，中国的工业园区一般由政府下属国有企业所有。除了基本的AM管理，他们更关注长期的产业经济发展和社会治理。其核心利益诉求比传统AM更具前瞻性，更注重政府层面的统筹规划、产业政策下的资源配置和社会公共服务的支持。这一特点也对国内各园区的管理、运营和服务提出了更高的要求。

3.园区管理场景中的核心业务

企业的本质是充分发挥资产的价值。价值所依赖的商业模式可以被视为核心业务。中国工业园区的业务可以理解为在传统商业地产管理基础上的迭代升级版本。

1.0 模式：标准化 AM 业务模式

标准增材业务主要是指大型非政府业主对商业和写字楼的管理和运营模式。

商业楼宇的经营和管理本身就是业主的生意。企业的目标是盈利，利润=收入-费用。因此，对于资产管理人来说，收入主要来自两个方面：

财产本身的保值和增值；物业租赁的租金收入；

尽量确保建筑物能产生尽可能多的租金收入，保持建筑物本身的竞争力以确保物业保持和增值，同时管理费用以确保整体资产的盈利能力。这就是商业建筑运营业务的本质。

2.模式0：中国工业园区的商业模式

政府推动产业园区发展，其背后的核心利益包括：

政府拥有丰富的资源体系，如下图所示。产业园区只是其中的土地和空间资源，政府通过资源配置实现诉求核心利益。

二、工业园区开发的完整商业模式

政府资源体系最终会转化为空间资产、各项政策、产业公共服务、社会数据资源。在产业园区的微型生态中，政府资源系统与企业人才之间缺乏高效的链接能力。

因此，智慧园区+产业服务能力最终将成为两者之间的桥梁，也是利用平台+服务提升政企协同效率，提升产业经济发展效率智慧园区投资，并提取最终的服务价值。

三、产业园区商业模式下的价值传播链：

只有充分了解工业园区的商业运作原理，共同探讨智慧园区的建设，才有明确的目标和方向，才能回答，投资物联网（IoT）和各种智能管理应用。实现什么目标。

本文最初由@16岁的狗发表。每个人都是产品经理。未经允许禁止转载。

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