文：东滩智库周伟

2019年，为更好地了解粤港澳大湾区科技园区的整体发展情况，东滩智库组织团队对深圳、广州的科技产业园进行深入考察、珠海、东莞等地。在此过程中，东莞淞沪智谷产业园以“工业楼上”、“东莞制造2025示范产业园”等一系列关键词成功脱圈，被认定为“东莞市产业转型升级基地”， “省市重大专项”，入选广深科技创新走廊24个创新节点、85个创新项目。结合“

一、制定战略

战略定位——“制造名城新型智能制造基地”

从区位条件来看，淞湖智谷产业园位于粤港澳大湾区主轴中心，淞山湖大道与实达路交汇处，紧邻灌惠城轨寮步站，毗邻松山湖高新区，距莞深高速石大路出入口0.5公里，开车10-15分钟即可到达市中心和松山湖. 可快速连接广州、深圳。是粤港澳大湾区创新走廊的重要节点。

从区域结构来看，随着东莞与深圳的融合，深圳的产业向周边城市转移。比如华为的终端和大数据中心都搬到了松山湖，随之而来的是很多上下游供应商的迁移。园区具有快速承接深圳产业溢出的优势。

因此，园区定位为“制造名城新型智能制造基地”，将通过高端灯生产、组装生产、设计开发、中试等功能，与松山湖形成产业互动与和谐。 、围绕“智能制造全生态链”的仓储物流。优势互补，服务松山湖科技总部制造需求。

二、确定行业

产业定位——高端电子信息、智能装备制造、大数据、新材料

淞沪智谷的产业选择基于三个考虑。

一是基于产业转移。由于深圳生产成本逐步上升，深圳开始因地制宜推进产业向外转移。园区所在的东莞松山湖片区，主要承接深圳的电子信息传递、科研创新。从东莞的产业承接来看，2020年东莞重点承接的产业包括电子信息、汽车、化工、生产性服务业、智能制造装备、节能环保产业等。

二是立足东莞产业升级。根据东莞的规划，园区所在的松山湖片区是东莞未来的创新核心，承载着促进东莞优势产业升级和拓展新兴产业的功能。新材料、新能源、人工智能、电子信息、生命健康是东莞“做强做大”的重要产业门类。

三是立足未来产业发展。随着人工智能、物联网等技术日新月异，淞沪智谷在智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据产业等领域遥遥领先。

目前，淞沪智谷已初步形成高端电子信息和智能装备制造两大产业链，带动关键配套和应用服务环节发展，以“智能制造”和“制造”推动产业转型升级，追求专业化和品牌化。发展路线。

三、订购产品

产品定位——工业大厦、工业大厦、企业总部大厦、配套设施

环顾珠三角，工业园区众多，但淞沪直谷却备受瞩目。一是以拔地而起的工业建筑为代表的明星产品，与周边低层厂房形成鲜明对比。成为吸引众多人学习的“工业楼上”典范；二是构建企业生产、研发、中试、配套、展示销售、办公等全生态链，打造工业建筑和超高层企业总部建筑。特色产品，实现“你的上下游就在隔壁楼”的产业生态链；三是提供创业、休闲、娱乐、以配套设施为代表的园区企业消费、居住。服务产品。

1、工业建筑——工业楼上，深挖地利

产品功能：项目作为东莞市产业转型升级基地，享有50年自主红皮书产权划分和销售。以智能制造工业住宅为主导，着力解决层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，充分满足后工业时代对智能工厂的需求。

产品参数：一到三层高6米，标准层高4.5米，承重750-/㎡（一楼/㎡，楼上750kg/㎡），柱间距8.@ >4*8.@>4米，每栋楼配备5部客梯和货梯，全玻璃幕墙设计，并设置升降平台、卸货平台、大型货物转运平台、物流转运仓库等。

2、工业建筑——低碳建筑，高品质办公

产品功能：满足部分企业在研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资流通仓储、管理办公等方面的个性化需求，形成生态产业链聚集格局工业建筑。

产品参数：采用国际空中垂直绿化，全玻璃幕墙空间设计，标准层高4.5米，空间利用率高；双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热，降低企业入驻办公成本；每栋楼配备6部高速电梯，实现上下班通勤不拥堵。

3、B区超高层企业总部大楼——服务共享，产业综合服务

产品功能：超高层定位为企业总部大楼，满足企业全生态总部办公需求。重点引进服务于智能制造行业的科技、金融、研发、设计、贸易等生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体，成为新生产力引擎园区和产业规模加速形成效应。

产品参数：建筑总高度150米，建筑共34层，标准层高4.2米，配备10部高速电梯，设计有双层中空LOW-E玻璃。

4、配套设施——功能齐全，加速产城融合

淞沪智谷以产业生态新城为核心理念，聚焦园区企业和员工需求，提供5000平米网红智慧餐厅、配套商业街、共享会议室、一站式服务中心、政务中心、人才公寓、市政汽车站、生态园、科技孵化器、产品展示中心等基础服务，为企业人才提供食、住、行、住等配套设施。

四、预定开发

商业模式——租赁与销售相结合，实现产业营业收入平衡

淞沪智谷由东莞高盛集团与广东新宏集团共同开发，总投资200亿元。作为东莞产业转型升级基地的试点项目之一，享有与基地相关的产权划分和销售政策。项目整体商业模式以物业租赁与销售相结合为基础。在探索工业用地产权划分、产业转型升级、土地集约化发展的过程中，为东莞乃至全国的工业用地创新发展提供了经验和成果。

作为东莞首个M0用地工业楼上项目，按照政策要求，51%的建筑面积为自有自营。

政策链接——

东莞市人民政府关于印发《新工业用地管理暂行办法》的通知（东莞市M0））%．已分立转让的新型产业项目，不得再次申请分立转让。

M1土地允许进行产权分割和转让，对符合评估标准的企业颁发房地产产权证书。2021年12月取得第一批M1工业用地不动产产权证。

政策链接——

东莞市“工改M1”项目工业生产不动产所有权登记实施细则第三条及不动产登记分立转让——“工改M1”项目工业生产用房可以按建筑物、楼层等固定边界划分为基本单元。楼层是工业生产产权分割的最小单位，楼层内不得再分割。每个基本单元的建筑面积不得少于500平方米。

发展分期——滚动发展，一个发展，一个成熟

淞沪智谷项目一期共6地块，开发面积250亩，总投资约30亿元，建筑面积（​​不含地下车库）70万平方米，平均层数3.75 的面积比。其中，车间总建筑面积约49.5万平方米，占比70%。

目前建设情况为A区总建筑面积19.40000平方米，已于2018年12月竣工验收；B区建筑面积26.20000平方米，主体工程已完成50%。，C、D、E、F区总建筑面积31.20000平方米，正在进行地下空间建设。

图：淞沪直固鸟瞰图

五、确定投资

投资策略——事件投资、商业投资、政策投资

东滩智库在淞沪智谷招商展示中心见证了园区受到政府、媒体、商协会、企业和同行的广泛关注，参观考察络绎不绝。截至去年9月，淞沪智谷已正式签约375家企业，形成了以智能制造装备、高端电子信息、新材料、5G大数据、物联网、研发总部为主导的“5+N”产业体系。其中，国家高新技术企业86家，规模以上企业73家，行业龙头企业25家，城镇“倍增计划”企业12家，科研实验室25家，知名企业34家华为、VIVO、小米等品牌。对于企业的供应商，

1、活动招商：通过打造永不落幕的智慧工贸博览会，举办“中国产业转型升级与产业集约化（工业楼上）创新发展论坛”等活动，园区将由产业转型升级基地完善 为智能产业集聚平台，开放开辟产业投资新战场。

2、以商招商：通过企业交流分享上下游产业链的延伸，一方面提升园区服务效能，另一方面鼓励园区企业通过企业交流动员自己奖励补贴等资源，发挥口碑效应，促进园区招商引资。

3、政策招商：淞沪智谷荣获首批“东莞市重点招商园区（低成本空间）”称号。通过释放4万平方米低成本空间场地，瞄准高成长项目，高新技术企业为入园企业提供18-24个月免租期的扶持政策，全面应对政府给予政策支持，降低优质企业进入门槛，促进产业发展。

六、预定操作

经营策略——打造生产性服务平台，打造产业链服务平台，提供品牌建设服务

为实现企业全领域服务，建设一站式服务中心和专业运营团队，为企业提供运营服务，汇聚企业成长的各种资源和要素，搭建生产性服务平台，构建产业链服务平台，提供品牌建设服务，实现园区服务链、产业链、资源链的整合，为园区科技服务业生态环境营造更好的市场氛围。

生产性服务平台：主要为企业提供全生命周期的精准服务，包括：智能工厂建设服务、工业大数据服务、机器换人综合解决方案、工业设计服务、产学研改造服务、在线监控与生产设备维护、金融服务（投融资、企业上市）、智慧园区服务（企业IT、智慧办公）、政府服务+科技创业服务等。

产业链服务平台：智能供需对接服务（通过制定数据标准、引入评价模型、优化搜索引擎、整合上下游服务链）、产品展示和推广服务（通过产品展示中心到为企业搭建外部营销接口）、统一采购服务平台（收集企业采购需求，通过集中采购降低成本）。

品牌建设服务：通过为企业提供定制展览服务、样品市场调研、市场开拓、广告推广等服务新型智慧园区，进行市场推广。

概括

这不是一个简单的工业园区，它更像是一个未来的小镇，可以将工作与生活融为一体，让园区不再是一个冰冷的钢筋混凝土工厂车间，而是一个温暖的商业运营之家，员工的工作和生活。