三、中国物流园区布局规划分析

1、物流园区布局规划现状

自1998年以来，我国物流园区异军突起，物流园区数量暴增。尤其是在政府和企业越来越重视物流园区的建设和发展的情况下，中国政府把建设物流园区作为物流发展的重中之重。在政府的支持和鼓励下，物流园区发展良好。物流园的覆盖面很广，分布在我国东西南北各个地域。此外，特别是我国沿海、沿江、沿江地区取得了更好更快的发展。

2、物流园区布局规划原则

总的来说，我国经济中心城市物流园区的布局规划和运营应遵循以下基本原则：

1）区域经济发展服务原则

物流园区的布局规划，必须立足于为经济中心城市所在区域提供高效便捷的物流服务。通过科学合理的物流园区规划建设，构建高效的区域现代物流体系，促进区域经济加速平衡。开发。其布局规划应立足于以下几点：一是满足经济中心城市及其经济辐射区的制造业需求，形成生产资料供应和集散基地；二是服务经济中心城市和经济辐射区商业系统的要求。 ，形成商业系统的普通货物仓储基地和综合加工配送中心；三是为经济区内的物资转运提供快捷高效的服务。四是利用物流园区得天独厚的区位优势和综合交通网络优势，拓展经济区域。出口贸易将提高经济区域的开放度；五是充分发挥物流园区的物流服务辐射功能，满足经济区域对加工服务能力的更高要求。

2）按照经济区域规划原则

目前，我国物流园区的布局规划大部分是按照行政区域进行的。其原因主要有两点：一是我国存在的产业分工、部门分工、地区分工等制度性弊端；二是按行政区域规划。物流园区的建设便于物流状况的调查和规划数据的获取。

物流园区服务区划分原则应以“经济区”而非“行政区”为基础。尽管经济领域和行政领域之间可能存在一些重叠和一致性，但这是两个完全不同的概念。与行政区划界限分明、界限分明不同，经济区域的界限是模糊的，是一个过渡地带，形成了经济区域的开放性。如果将物流园区划分为行政区域，规划所需的数据将更容易收集，也更容易受到政府的关注和支持。在组织方面，市场运作将受到严格限制。按经济区域发展物流园区，适应生产力的发展，也体现了物流园区的整体性和开放性。

3）经济理性原则

物流园区的布局规划要以最小的成本实现物流资源和物流服务能力的最佳配置，保证物流服务和经济工农业产业的供给能力、供给结构、供给质量。中心城市及其经济影响区。高新技术产业的生产、发展和商贸流通的物流需求。在规划布局物流园区时，一方面要在一定范围内考虑物流需求的充分性、有效性和可持续性；并协调物流系统的原材料采购、运输、仓储、仓储、包装、装卸、流通加工、配送、物流信息等要素，使物流系统响应速度更快，服务水平更高。最小的努力。成本更低，实现物流需求与物流供给的均衡发展。能否吸引物流企业进入物流园区，是决定物流园区规划建设成败的关键。在确定物流园区的数量、用地规模和选址时，必须基于对物流现状的分析预测，根据物流需求的规模，综合考虑。综合考虑影响物流企业布局的各种因素，选择确定最佳数量、最佳位置和最佳规模

4）经济地理学的可行性与地域均衡分布原则

在一个成功的区域现代物流体系的发展规划中，每个规划的物流园区必须对其服务范围内的各个经济部门具有足够的影响力和辐射力，使经济区域内的各个部门都能发挥物流服务功能的公园相互维护。物流园区之间的物流信息畅通便捷，物流活动高效。每个物流园区都能实现物流货物和物流服务的合理、高效、及时、准确的输入、输出和转移。为缩短物流商品运输距离，减少流通环节，节约流通成本，要求规划的物流园区在与整体布局协调的基础上，尽量靠近生产或消费场所。经济中心城市的城市空间结构，确保现代物流服务商以较低的服务成本为生产者和消费者服务商服务。

地域分布平衡要求各物流园区必须在经济区域范围内，按照区域物流需求与生产消费能力相适应的原则，进行合理分工，科学定位，均衡分布，保证邻近物流园区的辐射，不重复和影响范围相交，不能均匀撒网，功能相同。

5）经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则

物流园区的布局规划应综合考虑吸引物流企业、缓解城市交通压力、减少物流对环境的不利影响等多方面因素，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 因此，一方面促进了区域经济的可持续发展，另一方面也为城乡居民创造了良好的工作和生活环境，满足了区域经济可持续发展的要求。

6）统一规划、适度推进、远近结合、分阶段实施的原则

物流园区的规划与其他规划一样，具有一定的超前性。尤其是我国目前的物流园区规划建设，领先于我国物流中心、配送中心和物流业的发展阶段。空间布局合理，为未来发展提供可靠的用地保障。但是，任何盲目的、不切实际的推进都可能造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持适度超前的原则，客观、科学地认识各区市物流业发展水平和发展前景，结合区域实际，合理确定物流园区。数量、用地规模、建设成本、运营成本等资金投入规模，使物流园区的布局规划和建设有计划、有步骤、有步骤。园区规划应当与城市总体规划和土地利用总体规划相一致，与其他相关规划相协调，符合城市土地利用空间的统一布局，符合区域合理分工协作的要求。我国物流业跨行业、跨部门、跨区域的特点决定了物流园区用地涉及多种城市用地类型。因此，在充分利用现有仓储用地的前提下，妥善处理物流园区与其他用地的关系。 ，避免不必要的土地利用结构调整和利益相关者之间的冲突。同时应该看到，现代物流业的发展水平是物流园区存在的前提和基础。目前，我国现代物流业的蓬勃发展仅限于一些区域经济中心城市。它仍然非常陌生。现阶段是否需要在这些中小城市规划建设物流园区，应根据城市发展的实际需要和条件，结合物流园区规划建设的基本情况。深入分析论证，避免物流园区盲目规划建设。

7）市场运作原理

物流园区的规划建设，既要政府主导，统一规划、统一指导、统筹协调，又要坚持市场化运作原则。按照“政府搭台、企业演戏、统一规划、分步实施、完善配套、做好服务，市场运作”。政府要按照市场经济的要求转变职能，加强服务。逐步建立与国际接轨的物流服务和管理体系。物流园区经营以市场为导向，以企业为主体。在物流园区功能开发建设、企业入驻、资源整合等方面，均依托物流园区优良的基础设施、先进的物流功能和健康的人居环境。以及周到有效的企业服务，吸引物流企业和投资者共同参与，真正让物流园区成为物流企业公平、公开、公平竞争和经营的平台。

3、物流园区布局规划流程

物流园区建设是一项复杂而长期的工程，投资大，回收期长，短期内难以实现盈利。此外，市场竞争越来越激烈，物流园区的规划也越来越明显。重要的。根据国内外先进的物流园区规划经验和实践，通过对我国物流园区建设规划流程的理论研究和实践分析，总结出适合我国物流园区规划的流程。

1）物流市场分析

主要包括物流需求分析、市场竞争分析和物流实践分析。通过定量和定性的市场分析，了解物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施建设和服务竞争情况，掌握实际和潜在的运输、仓储、配送和流通加工等物流需求.，根据区域长短期物流流量确定物流园区的长短期建设规模。

2）物流园区战略定位

根据物流园区服务对象的特点、辐射范围的大小、交易商品的行业特点、特色服务和人文理念的精心设计，进行科学的战略定位。在规划战略定位时，规划者可以利用SWOT分析来分析物流园区的整体优势、劣势、机遇和威胁。在分析过程中，如果机场、海港、公路货运站等某类服务在整个园区中占比较大物流园区规划，还需要进行专门的SWOT分析。

分析的主要功能是帮助企业决策者理清内外部环境，提出物流园区的使命、长期目标、建设目标和竞争策略，从而做出准确的战略规划。定位。在物流园区的规划过程中，可以考虑以下竞争策略：充分利用保税物流中心的功能，实现进出口通关和行政管理的高效率；充分利用和拓展现有物流信息系统，打造强大的国际物流信息平台；充分利用国际贸易政策，建立特色欧美商品专业集散中心，拓展国际物流业务。充分利用园区现有企业优势和物流需求特点，提升产业供应链竞争力，集聚产业物流，实现产业链的形成和优化。

3）物流园区功能设计

物流园区的基本功能包括以下几个方面： 综合功能：园区具有仓储、包装、装卸、流通加工、运输方式转换、信息、调度、配送等功能，并具有综合多种物流方式和物流形式。专业功能：集装箱拼箱功能、运输拼装转运功能、配送加工功能；集约化功能：集约化物流主体设施及相关管理、通讯、商业等设施；信息与交易功能：集中收集物流信息，控制物流过程，实施集中管理；仓储功能：通过集中盘点，可以相对减少总库存，实现有效的库存调度，充分发挥仓储功能，减少工商企业对仓库的投资；交通功能：有效集约公路铁路、水运、航空运输，实现综合运输和多式联运最有效的转型；服务功能：包括生产、生活、停车服务，提供金融、保险、工商、税务、设施维修等全方位的交通运输车辆配套服务，属于生产的辅助服务功能。因此，根据物流园区的基本功能，可分为仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区、行政区、商业区、居住区等功能区。

自上而下的方式主要用于物流园区的功能设计。首先确定物流园区的规划原则，列举和分析物流功能规划涉及的核心因素，然后将整个物流园区规划划分为仓储区、综合服务区等几个功能区。对每个功能区进行命名、定义、分配相应的区域，并介绍相关的设施、设备和信息系统。最后，定义和描述物流园区的核心流程，包括：集装箱服务、生产原材料供应与配送、生活物资采购与配送、保税物流运营、机场/海港/铁路物流服务流程等。

4）物流园区设施规划与布局设计

根据物流园区的战略定位和经营目标，在确定的空间内，按照规划布局的原则，考虑从入驻、组装、加工等全流程的紧密关联程度。对货物的交付和物流，对人员、设备和材料所需的空间进行最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。同时，需要为园区的进一步发展制定相应的发展规划。

5）物流园区商业计划

商业计划书主要包括对物流园区管理公司组织架构和职责、物流园区商业模式、收入预测、客户分析、园区销售/营销策略、投资回报和风险评估的总结分析。商业计划书的目的是让物流园区的投资和运营经理设计公司的商业模式和管理模式。

6）物流园区的商业模式

完成以上园区规划步骤后，园区的商业模式最终确定。物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标所采取的决策、组织、经营和管理形式。采用何种管理模式直接取决于开发建设模式。一般而言，采用政府主导型经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其运营管理模式可以采用管委会制；采用政府规划的物流企业联合开发模式的物流园区，其管理模式可采用业主委员会制；采用大型物流企业主导发展模式的物流园区，可采用运营管理公司制；采用物流（或产业）地产开发商开发模式的物流园区，可采用物业管理系统。

4、物流园区内部功能区规划

从国内外现代物流园区规划建设和运营实践来看，其内部功能体系的规划建设一般包括三个相互关联的阶段，即物流园区的布局规划及其功能模块，以及物流园区的现代物流信息。物流园区系统规划和物流业务运营模式规划。物流园区及其功能模块布局规划主要包括两部分：物流园区及其功能模块布局规划主要包括两部分：一是物流园区空间布局规划；二是各功能模块区域的布局规划。前者主要包括物流园区数量的确定、物流园区规模的确定、物流园区空间地址的确定，后者是指各个功能模块和区域的定位规划物流园区内。

由于物流园区内部功能模块规划主要面向客户的物流服务需求，规划的首要任务是分析客户需求，结合物流园区周边的辐射效应，细分市场并明确功能类型；其次进行功能定位和模块规划，将各自分散的物流服务模块整合整合成一个完整的物流园区功能结构；三是对物流园区的功能系统进行布局布局，并对规划方案进行评价。

5、物流园区路网规划

物流园区路网规划建设应适应园区空间发展结构，满足园区交通运营要求。物流园区不同规模、不同服务对象、不同发展时期对路网的要求也不同。物流园区路网规划布局应考虑以下原则：一是与园区用地布局相协调；二是满足园区交通需求 三是快速布局、适度布局的原则；四是适应城市路网总体规划。

更详细的行业研究分析，请参考工研网《2022-2028年中国物流园区行业全景调查与发展前景报告》。同时，工研产业研究院还提供行业数据、行业研究、政策研究、产业链咨询、产业地图、产业规划、可行性分析、商业计划书、IPO咨询等产品和解决方案。返回搜狐，查看更多