在互联网高速发展的背景下，新基建的部署不再是单纯的物理设施，而是可以深度结合周边区域资源和经济基础的特点，准确把握“数据”的新生产关系，积极挖掘区域转型升级需求、开发多元应用、探索业务发展可能、推动跨界融合、为传统产业赋能新活力等，真正让科技转化为实体经济。 因此，新基建的布局必须以园区、基地、小镇等产业集群的形式呈现，成为区域经济发展的基本单元，为培育形成新动能新生态提供战略支点。为区域增长。

新基建产业园区的特点

新型基础设施产业园区的建设和发展有其客观规律和内在机制。 要制定科学、系统、详细、可行的方案，有序推进。

从新基建的基本价值和主要特征看，相关产业园区的作用不仅限于提供产出、增加税收、促进就业等基本面，还体现了数字经济的技术基础和生态内核时代，并且战略位置和先进。 引领、迭代提升、指向表层，从公有云驱动的生产、销售、消费一体化的数字经济封闭良性循环出发，推动实现云计算、大数据、人工智能等新- 一代信息技术和各个领域和行业。 生产生活不断深入融合，生产生活治理各维度、经济社会各层面全面数字化转型。

智慧产业园率先推出飞启智慧园

飞启互联多年来积极参与国家、省、市智慧园区标准的制定，成功完成了全国500多个智慧园区的项目规划、建设和运营。 在借助互联网技术助力园区实现跨越式发展和战略转型的过程中，取得了显著成效。

飞启互联多年来深耕智慧园区领域，立足华南，辐射全国新型智慧园区，全面进行智慧园区新生态布局，实现了多个地方产业园区的智能化建设和升级。 业务范围包括园区信息化建设咨询、智慧招商、智慧物业、工程项目管理、智慧党建、园区一卡通、园区展厅、GIS系统、双创服务、企业服务、门户集成与数据集成、等，助力园区打造核心竞争优势，为打造高端、高效、优质的智慧园区提供有力支撑。

长期以来，我们将泛地产行业划分为片区开发、产业综合体、产业园区三个赛道。

临近岁末，当我们盘点过去一年交流参观的项目时，作为案例最多的产业综合体，总能引起我们一些新的思考。 一方面，由于工、商业、公寓等业态复杂的产业综合体核算逻辑较为清晰，更受到大量产城运营商的青睐，因此总体数量较多； 多样性，产业综合体的产业IP并不像产业地产那样突出，很难简单地划分为生物医药综合体、互联网综合体等，很多产业综合体甚至直接沦为传统商业项目，失去他们原有的行业属性。

在载体分工中，产业园区应扮演怎样的角色？ 什么才算是“真正的工业园区”？

一涵认为，“真正的产业综合体”的定义——核心是在运营过程中除了简单的载体租售外，还要关注是否为产业创造增量价值——即产业综合体是复合功能商业、工业等功能的载体，价值创造的基础，是通过商业和工业运营带来增量价值。 复杂项目的可复制性，不在于项目的可复制性，而在于运营思路和产业资源的可复制性。 因此，对于企业而言，发展的关键在于构建一套运行良好的产业投资和产业运营逻辑。

产业综合体在办公、研发、生产属性等方面与传统产业园区的主要区别在于，具有“多元、包容、融合、创新”四大发展特征。 最终，依托丰富的业态和完善的运营服务，打造开放的创新生态。 营造创新基础和氛围，实现“以人为本，以项目聚专”的发展愿景，最终赋能产业创新升级！ 当前，我国产业园区建设正进入发展的关键时期。 各种发展模式和未来发展方向是值得业界研究和思考的问题。 在如此大的发展过程中，涌现出一批新模式、新理念。 今天，我们通过分析以时代芳华里（广州）为代表的时代商业产业综合体案例，或许能给大家一些启发和借鉴。

时代·芳华里（广州）是时代商业旗下产业综合体的标杆项目。 位于广州南沱中轴线上的汉西-万博核心商圈，总建筑面积约21万平方米。 由PARK、3万㎡购物中心CR8和近2万㎡人文商务配套设施组成。 按照时代商业的建设思路，时代·芳华里（广州）以互联网+总部经济产业集群为驱动，以创新商业和体验为驱动，打造集智慧办公、时尚生活、青年社交功能于一体的产业综合体.

▲时代芳华里（广州）

该综合体的产业办公业态自2017年入市以来，吸引了虎牙科技、三菱电机、康师傅集团、百事可乐等众多世界500强企业和产业龙头总部，实现年产值超过100亿元。 ，入驻企业年纳税额超过20亿元。

2022年1月7日，综合体购物中心时代·芳华里CR8正式亮相，入驻率达95%，完成了时代·芳华里（广州）综合体全业态的最后一环。 场内60%以上的品牌以广州/番禺首店的姿态打造了项目的“主打模式”和“专属模式”，开业成为名副其实的“流量密码”。

▲时代·芳华里CR8

通过分析时代商业在时代·芳华里（广州）综合体项目的实践，我们可以理解一个成功的产业综合体项目的运营模式：时代商业自身通过20年的积累形成了优质的产业资源积累和坚实的基础。深厚的修炼经验。 这是时代商业在行业中的基本优势，也是做好产城运营商的必备条件； 在此基础上，时代商业不断探索和响应市场需求，在项目中制造创新亮点，打造自身独特的创新优势，在基础优势和创新优势的双重作用下，最终通过整合为区域带来增量价值。工业和商业的发展。

Part1 >时代商业在产业园区的实践启示

-01-

基础优势：良好的投资运营逻辑

1.1 产业招商引资：因地制宜、顺势而为，引领形成四大产业集群

在产业招商方面，时代商业已阶段性形成直播电商、互联网总部经济、产业互联网、人工智能四大产业集群。

在产业选择上产业综合体，时代商业一方面因地制宜，立足于本地区原有的产业基础和发展需求，一园一业，比如国内的直播电商产业。依托广州市白云区产业基础的国际单位时尚科技园； 一方面，响应国家推动产业链与创新链深度融合的号召，选择战略性新兴发展产业进行布局，为国家推动产业向高端化贡献力量。全球价值链。

时代商业打造产业集群的方式是通过吸引行业龙头入驻，深挖行业协会资源招商引资，逐步形成产业集群。

以时代商业对直播电商行业的培育和发展为例。 2017年，名不见经传的鑫优智研轩（又名“鑫轩”）成立于时代商业旗下国际化单元时尚科技园，办公面积只有二三百间，其董事长鑫友智，绰号“辛巴”，如今已是快手知名主播，成为粉丝数最多的“快手一哥”。 园区通过形成以新轩集团为代表的龙头企业为龙头的产业集群，引进汇赞集团、佳代集团、维美姿等时尚科技、文化创意、互联网等企业650家，实现年产值150亿元.

▲国际Unit时尚科技园新轩直播基地

1.2 产业运营：科技孵化、智慧服务、产业投资相结合，实现产业可持续发展

时代商业围绕产业链与创新链的融合，打造了完整的产业运营体系，实现产业的可持续发展，主要包括以下三大核心竞争力：

（1）科技孵化：10年国家级科技企业孵化器运营经验

时代商业以时代创始人为品牌载体，打造“开放、共享、协同”的科技孵化平台。 获得国家级、省级科技企业孵化器认证1项、2项。 围绕企业不同发展阶段的人力资源、企业融资、政策申报、税务筹划四大模块，提供全链条的产业孵化服务； 同时，还出台了“时代八创”专项扶持政策，以省、市、区三级政府相关政策为导向，对高新技术企业、创业企业等给予不同程度的支持。获得投融资、双创大赛获奖企业、高成长孵化企业、人才创业，打造园区扶持企业成长的典范。

▲时代商业旗下孵化器

（二）智慧服务：国内企业线上服务先行者

时代商业打造了智慧服务平台——时代企业态，承载了企业和个人的全时服务场景。 通过APP和小程序，高效实现“订单-跟踪-验收-评价”的企业服务闭环，大大提高企业服务效率； 同时，为企业提供100+认证服务商资源，优质园区福利，丰富的园区活动满足企业一站式服务需求，降低企业非主营业务运营成本，助力企业专注于业务发展。

▲时代企业态

（三）产业投资：打造“地主+股东”的产业投资模式

产业发展不仅需要优质的承载空间和服务，更需要资金支持。 时代商业通过设立产业投资基金，建立“地主+股东”的产业投资模式，为入园企业提供资金支持，助力客户成长。 一方面，通过增加客户粘性，提升园区持续运营能力； 另一方面，通过分析产业发展的红利，扩大园区的经营收入。

通过多年实践，时代商业逐步探索出一套适合园区投资的成熟方式，形成了参与产业基金、政府引导基金和直接投资三位一体的产业投资体系。 合作机构包括红杉资本中国、云峰基金等领先创投机构，主要关注时代商业重点打造的四大产业集群，包括人工智能、新一代信息技术、智能制造等新兴产业。 手。

时代产业基金已累计投资20+家企业，包括哔哩哔哩、滴滴出行、京东健康、沃森生物（华生）、华南工业互联网集成创新中心等科技领域领先的创新企业。 被投资公司的估值已超过4000亿美元。

-02-

创新亮点：社区化园区运营

从城市发展看，城市进入高质量发展阶段，发展核心向“人”需求升级。 无论是商业还是产业，其功能都是帮助城市优化对人的服务，实现筑巢和吸引。 丰，聚人于城中。 在高质量发展阶段，城市要满足人们的精神需求（文化、生态、社会交往）。 未来城市的产业综合体不仅是现代综合体，更注重文化、生态、社会互动。

▲ 城市高质量发展阶段目标的变化

时代商业将“社区化园区运营”作为产业综合体运营的核心理念，即把“人”的需求作为项目中的重点服务内容。

“社区化园区运营”的核心理念在项目中是如何体现的？ 一涵智库总结道，首先，在硬件建设上，即物理空间和功能构成上，提供满足年轻人多元需求的复合功能空间； “-lab平台”实现了产商联动，满足企业、人、业态融合发展的需求，为产城融合营造更温馨、更吸引人的空间。

2.1 产品规划：办公、商业、文化、生态的有机结合

从产品空间规划来看，这一理念体现在项目中办公、商业、文化、生态的有机结合，城市与自然的交织共生。 以时代·芳华里（广州）为例：

在实体空间方面，一方面，打破商务与办公场景的界限，以更开阔的露台、自然绿化景观空间、时尚IP美感作为连接商务与休闲的纽带，更符合消费者的情感。新时代青年交流经验与城市融合发展生态对空间的需求。 另一方面，在建筑中融入绿色植物和IP美学，符合当下年轻人健康、自然、时尚、有趣的生活方式，为都市年轻人打造都市森林和即时乐园，为年轻人增添更多活力。商业环境。 社交休闲场所之一。

▲ 时代？ 芳华里（广州）生态景观与建筑完美融合

在功能构成上，构建文艺演出、创意市集等自然轻松的公共文化空间，吸引更多城市青年前来进行文化交流体验。 项目建成占地面积约1800平方米的云幕影院。 剧院集演出、话剧、讲座、音乐会、多功能厅、T台演出等多种功能于一体，满足当今快节奏都市人的高品质需求。 艺术追求。

▲ 时代云剧场

2.2 产业联盟：实现企业间的联动

为充分发挥产业集聚效应，时代商业对逐步形成的产业集群进一步建立产业联盟。 时代产业联盟旨在集聚产业链上下游相关企业，促进业务合作，同时关注每个企业的需求，使联盟成员能够被时代商业嫁接外部资源.

2021年，“时代直播生态联盟”正式成立，解决整个直播行业的痛点（一是行业发展太快，人才培养跟不上；二是最公司在自己战斗）。 在“时代直播生态联盟”中，线上平台利用自有的“企业国度”服务平台，解决企业及员工的办公、生活需求； 线下平台包括空间、生态、孵化、增值、品牌体系五项赋能，推动直播生态链“人、货、场”进一步融合。 在人才培养方面，成立直播商学院，吸引学员统一培训、实习，并送往联盟企业。

时代商业通过成立联盟，以新选等龙头直播电商为首，汇聚旗下各产业综合体或产业园区的百余家直播电商企业，结束了以往人才短缺和孤岛状态，成为统一组织、统一人才培养、统一战略支撑的“集团军”。

2.3 C-lab：实现产业与业务的链接

在工商业融合方面，时代商业采用平台化商业思维，打造独立运营的内容创新品牌C-lab。 品牌旨在“探索、挑战、创造每一种可能”。 它从不定义青春，用新场景+新内容最大化都市青年社交的良性循环，坦然拥抱多元文化。

通过C-lab平台，突破商业与行业的界限。 连接园区商家、外部优质资源和消费者，打造对年轻人具有极强吸引力和聚集能力的商业办公复合空间，构建多方共赢的城市融合发展生态。

(1) 构建连接人、公司和品牌的社区

2021年12月，“C-lab”首届以露营为主题的“交友”发布会在时代拉开帷幕？ 芳华里（广州）。 本次活动以开放的多元文化态度，邀请各行各业的顶尖大咖，分享对年轻社群痛点的独到见解。 此外，C-Lab还成功对接了摩天轮艺校、E-Cafe、茶甜甜等多家园区租户，打造时代?“交友”露营节？ 芳华里（广州），为消费者提供的不仅是传达社区化园区运营的理念，更形成了一个以工商业双轮驱动的自生态社交场。

▲《C-lab》初次见面交朋友

社区通过C-lab平台建立，促进综合体中企业间的信息交流、人与人之间的思想碰撞、商业业态与产业业态的融合。 跨领域交流互动的机会增加，满足了当代年轻人体验新事物的需求，不断增强项目中人与人之间关系的粘性，营造出吸引年轻人的文化氛围。

（二）塑造文化，实现更多人向往的生活

时代商业以“文-商-产-办”的创新融合模式打造产业综合体。 其中，工业是城市发展的基石，办公是产业发展的载体，商业是城市的粘合剂和生活的催化剂，文化是城市内在底蕴的升华和建构。 文化是工商业融合发展的深度桥梁，满足人们更高层次的需求，将生活在城市的人们紧紧地联系在一起。

C-lab这个内容创新标签，是时代商业塑造文化氛围的一次尝试。 文化氛围是物理场所和社区关系双重作用下的综合环境，代表了项目独特的内在传承。 C-lab营造的文化氛围植根于时代中国“在世艺术家”的品牌基因，致力于实现创新无界的多元表达，融合时尚、人文与艺术，先锋、新潮、维度。

▲「C-lab」城市艺术露营节

对于企业来说，这种文化氛围可以增强目标客户群的粘性。 对行业而言，有利于吸引人才聚集和产生归属感，使行业形成原始的、有深度的知识信息环境，促进人才之间的交流，带来隐性知识的衍生和转化，并激发各自的灵感，产生新的想法。 同时，可以充分发挥园区企业的区位优势，建立企业之间的实质联系，促进项目动态资源的共享和利用，进而实现园区产业的发展与繁荣。该区域。

以人为本，以“有生活归属感的项目”聚集“专业人才”，为“创新城市”聚集“未来核心发展动力”！ 以时代·芳华里（广州）为代表的产业综合体，不仅仅是一个产业项目，更蕴含着时代商业20年在工商业领域的沉淀。 “未来产业共同体”的思考，即通过打造产业综合体作为美好生活体验和城市成长动力的载体，进一步巩固中国城市发展服务商的时代定位，不仅服务于“生活在城市中的“人”，也在服务于人生活的“城市”。

从产业社区载体逐步形成以人为本的社区，再通过社区共创形成具有市场独特性的互动生态，形成灵活、个性化的商业和产业体验，进而推动持续的文化内容的迭代。 园区内人与人之间形成的共创内容和情感纽带也在一定程度上填补了运营无法触及的细微之处，形成了社交场域的持续活力。 通过情感价值的叠加，表达人们对美好生活的向往。

Part2>时代·全球创客小镇：工业园区的放大版

时代商业深耕工商业投资运营业务20年。 目前已形成产业小镇、产业综合体、产业园区、购物中心、主题街区五大产品线。 总开发经营面积已超过450万平方米。 在“工商双轮驱动”的发展模式下，时代商业围绕城市空间运营的全价值链布局，构建多方共赢的城市融合发展生态。

时代商业在产城融合领域的实践也得到了政府部门和权威研究机构的认可。 运营商业绩（20强）、“金坐标奖”2020-2021年度优秀商业地产运营商、“广州市品牌行业运营商”等称号。

▲时代商业工商业两驱车型

时代·环球创客小镇位于粤港澳大湾区，是时代商业践行“文化-商业-生产-办公”创新融合模式的标杆项目。 工业小镇也可以看作是工业园区的放大版。 因此，在时代·芳华里（广州）等产业综合体中验证的能力，可以完全转移到产业小镇的设计和运营中，为项目本身与区域创造高增量价值。

小镇与产业综合体一样，融合发展时代商业“产”“商”两条主线，贯穿“社区化园区运营”的核心理念。 时代·环球创客小镇以COD（城市文化）为引领，围绕“智造、人文、共享、生态”为目标，打造集工业办公、幸福生活区、运动休闲、全民教育于一体集时代、文化、娱乐、创意商业六大功能于一体的国际科创人文名城。 一期启动区建筑面积118万平方米，包括数字时尚园、智能制造园、创新服务园和国际文化交流中心，以及极客广场、极创公园。

一涵智库认为，创客小镇目前的功能主打“城市文化”，为未来项目运营中的社区建设、文化氛围塑造打下了良好的硬件基础。

▲时代·全球创客小镇一期创业区规划

▲时代·全球创客小镇艺术中心

目前的招商进展表明，时代商业凭借雄厚的产业基础，为小镇引进了一批优质合作伙伴。 小镇与欧亚经济合作组织达成战略合作伙伴关系，将携手人人体育打造时代GK数字文创主题公园，与太合音乐集团打造佛山首个潮流音乐Live House和音乐文创街区。 与此同时，时代中国投资2亿元打造的华南工业互联网（南海）融合创新中心也正式落户小镇。 通过与产业创新要素的强强联合，进一步构建细分产业运营体系。

时代·全球创客小镇项目信息：

位置及规模：位于千灯湖CBD中轴线北延，广佛市之极，总面积3000亩

开盘时间：2022年中

▲时代效果图·全球创客小镇

第三部分 > 结论

我们经常讨论城市的发展。 从匹兹堡到纽约，从波士顿到硅谷，城市发展的主轴已经从传统重工业转向信息技术产业，从政府主导的技术升级转向资本主导的市场主导创新。

科技与创新，永远是城市发展的主题。

从固定的角度来看，产业升级总是伴随着城市的变化； 从发展的角度来看，只有适应时代发展的城市格局，才能使一座城市在时代竞争中脱颖而出。 这意味着，在新信息时代，产业本身的发展已经分裂为“科技创新+生态建设”。

产业地产的价值在于组织创新资源、营造创新环境、培养创新人才。 在此基础上，通过运营和产业服务，实现“敏锐洞察需求”和“快速链接资源”。 指向产业，服务人民，最终营造适合区域的产业生态——这与时代商业在产业地产上的重点创新方向是一致的。

在宏大的价值和愿景下，生态建设的主要产品是一个又一个“产业综合体”。 我们对比过上海和日本东京，最大的区别不是区内的大型综合开发项目，而是指向产业、服务人的中小型“创新节点”。 无论是时代商业旗下的产业综合体还是产业小镇，其核心定位都是指向产业、服务人民。 这是因为时代商业传承了时代中国“从生活到生活创造”的理念和“生活艺术家”的品牌基因。 真正满足甚至引领年轻人城市生活需求的“文-商-产-办”一体化项目，已成功从专注的经营理念逐步转向本质布局和服务生态产业链的发展。

在这样的理念指引下，时代商业在产业综合体的探索与创新，不仅仅是一个项目模式，更是一个企业对产业发展的思考的落地。 《中国时报》为创新型城市的建设与发展交出了一份答卷，也将对《中国时报》产生影响！ 这是时代商业在产业地产领域的探索与创新，也是他们献给产业地产行业的新年礼物。

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