日前，三亚市政府官网公布了三亚智谷产业园规划修订案。在岛内大力发展互联网经济的背景下，修订方案改变了原有的“旅游+地产”单一结构，重点引进跨境电子商务、高新技术企业，打造总部经济。这种产业结构的调整，使该地区颇有三亚的“硅谷”之美。

“小而美”

所谓的“硅谷”必然具有“小而美”的特点。规划面积约320公顷（4800亩），其中住宅用地581亩，商业服务用地1062亩。根据规划，南部为集聚电子商务、跨境电商、科技旅游研发及上下游生态链企业区域总部产业，北部为产业和住宅设施。由于周边有水库，社区拥有优质的湖居景观资源。

距机场 3 公里

除了优美的规划，便利的交通条件也是该地区的一大优势。园区距凤凰机场3公里，距三亚火车站10公里智慧型园区，与总部经济区处于同一水平。除了规划专用的外部公交线路外，还规划了几条无人驾驶的短途通勤公共交通环线。

高端社区

智慧谷产业园对标国际公共服务标准，支持自贸区自贸港建设，着力优化文化、教育、医疗等公共服务设施体系。其中，教育设施有九年制学校，用地面积3.40公顷；两所幼儿园，用地面积1.05公顷；将与其他建筑结合建设一个三级幼儿园。

条例全文如下↓↓↓

《三亚智谷工业园控制性详细规划》介绍

一、规划过程

根据对规划区建设现状和发展条件的详细审查，并通过对上一版管控规定执行情况的评估分析，该规划基本处于未执行状态，无法指导特定项目的建设和开发。区域发展滞后，同时，当前产业发展需求不符合旅游度假产业原有控制规划和规划。在深化供给侧改革和自贸区建设的国家战略背景下，三亚“旅游+地产”产业结构单一问题日益突出，亟待提速提升产业升级。三亚“旅游+地产”产业结构单一问题日益突出。因此，要加快产业升级，不断完善现代服务业体系，引进高新技术企业支持我国自身产业升级，促进规划区开发改造。

项目实施过程中，分别征求了省内外专家、省自然资源和规划厅、三亚市人民政府及三亚市各职能部门的意见，向社会公开通过媒体和互联网征求意见和建议。如下：

——2019年9月12日，提交专家评审。会议原则通过了该方案，并提出了修改完善的建议。

——2019年9月10日，经三亚市城乡规划委员会第二次会议原则通过。

——2019年9月20日至2019年11月5日，向社会公开征求意见和建议。

——2020年2月22日，经三亚市人民政府正式批准（详见三福函[2020]130号）。

二、规划范围

本次三亚智谷工业园（三亚凤凰温泉旅游区控制性详细规划修订）范围沿用了上一版的范围，符合多规融合发展边界，东至溪涧，西至乌石岭，南至水滘村委会，北至凤凰镇至羊栏村路，规划总面积约320.12公顷。

△公园位置图

三、发展方向

在落实海南国际自贸岛政策优势，对接三亚市产业结构调整各项规划的基础上，引入电子商务优势资源，对该片区进行规划定位结合本地区开发资源条件综合确定：

首先，海南省建设国际贸易区、打造总部经济、发展跨境电子商务等目标，提供了有利的政策条件。急需聚集大量资本和一批高端新兴技术，引进一批高端产业人才。促进自贸岛产业发展。

二是三亚市加快产业结构调整。先后出台了《三亚市“十三五”规划》、《三亚市“十三五”高新技术产业发展规划》等一系列规划，培育新兴科技产业，带动三亚产业发展。升级。

三、省级产业园区的推进，以及知名集团的入驻，引进自身优势产业、资源和技术，引入完整产业链，与当地企业合作，形成集智研发、新兴产业孵化、时尚科技展示、高端人才聚集、绿色生态宜居综合、智慧产业园。

基于以上分析，本规划确定了该区域的功能定位：三亚智慧谷——科技、智慧、生态谷。

(一）科技谷

三亚智谷将打造三亚创新创意科技产业高地，吸引科技产业集聚，以科技研发、人工智能、科技旅游、科技旅游等项目形成海南智能研发高地。机场总部规划区，孵化创新，加速项目。形成新兴产业创新孵化规划区，汇聚全球最前沿的研发技术和商业业态，形成科技产业集群。未来，将以高端科技产业为导向，以旅游产业为龙头，以创新创意产业为支撑，打造三亚科技谷。

(二）智慧谷

三亚市是海南省的旅游中心。与其他旅游城市相比，三亚市更具青春活力。三亚正在大力推进旅游产业升级，加上智慧城市、智慧社区，具备非常好的培育智慧产品和创意研发产业的条件。该规划区将引导智慧与科技、智慧与创意的结合，将智慧商业融入智谷产业园，形成以跨境电商产业、智慧商业等为驱动力，提升城市配套以智慧为主题的设施。此外，引领智能科技和智能创意产业发展的规划区，对提升区域影响力、带动区域产业升级也能起到积极作用。

(三）生态谷

规划区整合山、水、田、林、温泉等优势资源。中部山谷四面环山，从规划区的山谷一直延伸到三亚湾。环境优美，气候宜人，自然空间系统得天独厚，生态环境得以保存。好的。根据可持续发展和生态保护的原则，规划将打造景观工业园区、绿色建筑办公、生态专家住宅和生态空间廊道。集三生为一体的绿色生态、宜居、产业示范点。

四、情节布局

(一）功能布局结构

规划结构：以“景观背景、产业融入城市”的理念，打造“一核、两带、多组团”的规划结构。

一核：以创新科技产业园为核心，位于规划区中南部，紧邻水滘路，区位交通便利。

两带：规划沿水系建设一条水系景观带，沿凤凰三路形成产业连接带。

多组：包括南组、北组、温泉配套组和山林景观组。

南方群山与渔城——南方群以山为核心，集聚上下游电商、跨境电商、科技旅游研发、区域总部产业生态链企业。生态网络与群体有机结合。

山水工业城北方集团——北方集团以水为媒介，链接上下游生态链企业区域总部+科技旅游研发产业。工业和住宅设施以水库为中心呈放射状排列，朝向水体享有最大的景观资源。

温泉配套——温泉配套主要利用小鱼温泉的特点，集聚酒店、商业等配套资源，形成旅游度假中心。

山地森林景观群——规划区中部的山林生态构成了规划区的生态背景。

规划区中间的天然山体，自然地将规划区一分为二。山北德山水库是规划区重要的景观资源，山南林地是体现规划区田园风貌的最重要标志。风景。

此外，规划区内还有两个水系。一是位于中心区，贯穿规划区核心工业区，成为规划区内重要的景观水系。另一处位于规划区东北部，是反映规划区滨水区的重要景观水系。 .

(二）城乡建设用地指标

本规划以2012年1月1日起实施的《城市土地分类与规划建设用地标准》（–2011））为基础，以最新的土地利用分类标准为基础土地利用控制的依据。 .

在本规划中，土地利用性质一般划分为中类，公共服务设施、市政公共设施和专项用地划分为小类。以及新型住宅和商业混合用地，零售商业和餐饮混合用地，商业设施和交通站点混合用地，其他商业设施混合用地，零售和商业用地，以及其他商业设施和增加了娱乐。

具体土地利用结构如下：

1.规划住宅用地（R2）38.76公顷，占城市建设用地的26.84%，其中36. @3.75公顷，服务设施用地1.05公顷，商住混合用地3.96公顷；

2.公共管理和公共服务设施规划用地面积3.40公顷，占城市建设用地2.35%，其中中小学用地（ A33）根据常住人口规模设置3.40公顷；

3.商业服务设施规划用地（B）7<@k​​4@>79公顷，占城市建设用地的49.02%，其中商业用地（B1）1.39公顷，酒店用地（B14）10.13公顷，零售、商业和餐饮混合用地（）1.5公顷，其他商业设施（B2 9）50.07公顷，商业设施、交通、车站混合用地（B1S4）区1.58公顷，其他商业设施、商铺混合用地（）面积3.94公顷，其他商业设施及娱乐混合用地（）面积2.18公顷；

4.规划道​​路交通用地（S1）19.89公顷，占城市建设用地的13.77%；

5.规划公用事业用地（U）5.17公顷，占城市建设用地的58%，其中燃料用地（U13）@ >4.0公顷，排水设施用地（U21）0.41公顷，环卫设施用地（U22）0.26公顷，消防用地）设施（U31）0.5ha;

6.规划绿地和广场用地总面积（G）6.41公顷，占城市建设用地4.44%，其中公园绿地空间（G1）0.86公顷，保护绿地（G2）4.53公顷，广场用地（G3）1.02公顷） ;

7.规划区内村庄建设用地约14.42公顷；

8.水地（E1）15.71公顷，农林地（E2）145.58公顷。

五、公共服务设施布局

融入生活圈理念，配套工业园区展厅、会议中心、电商无人超市、酒店、培训公寓、智慧医疗、诊所等公共设施，满足市民的公共服务需求。工业园。对标自贸区支持自由贸易港建设的国际公共服务标准，重点优化城市文化、教育、医疗、体育和社会福利设施等公共服务设施体系。

住宅小区常住工业人口约1.4万人，属于住宅小区级。公共服务设施按照相关设计规范进行布局，包括设立九年制学校教育设施。土地面积3.40公顷，规划在B-25地块上。设立两所幼儿园，计划位于A-03、B03地块，用地面积分别为0.53公顷和0.52公顷；将与其他建筑结合建设一个3级幼儿园。配备在 A-10 地块上建造。医疗设施应配备医疗卫生站，要求建筑面积≥1000㎡，建设在A-10地块上。文体设施包括B11地块文化活动中心，要求建筑面积≥4000平方米。 A-12、B-11、C-12地块的绿地分别设置居民健身设施。社区服务设施包括在A-10、C-10地块建设社区服务中心、公安联防站和居委会，在B-11地块建设物业管理室；商业和商业设施 包括在A-10、B-11地块开设综合食品店和综合百货商店，在A-10、开设餐饮和便利店B-11地块结合商业建筑商店和其他服务。金融邮电设施包括B-11地块上的储蓄所和邮电局。园区智慧管理中心将在B-12地块联合设立智慧交通管理中心、园区大数据库、智慧安防服务中心、智慧设施环保中心，建设面积为​​≥ 1000平方米，并与楼宇联动。

六、土地利用强度控制

(一）建筑高度控制

地块的建筑高度控制与土地性质和开发强度相匹配。考虑到城市空间形态塑造和自然景观保护的城市设计要求，本次规划的高度控制采用上限控制方法，在规划区域内形成一个区域。与周边自然景观相协调，整体空间形态有序。方案将高度控制分为小于等于15米、15米至20米、20米至25米、25米至36米的4个等级。

1.小于等于15米

该类型高度主要分布在规划区北部群水库周边的商业用地、基础设施用地等商业设施中，为最低高度控制区类型。

2.15m 到 20m

这类高控制级别的地块分布在规划的大部分区域，用作人才公寓等一些建筑高度控制的商业设施。

3.20m 到 25m

这种高度主要分布在规划区中间的大部分其他商业设施中。设置此类区域的主要目的是实现与自然开放空间的有效连接。

4.25m 到 32m

这种高度是规划区域中心的地块。与规划区内的其他商业设施一样，建筑高度也是建筑高度控制的最高级别。

(二）开发强度控制

在满足国家和地方有关法律、法规和技术法规的基础上，按照《三亚市城市规划管理技术条例》的相关规定和区域发展要求，参考同类城市经验中国综合考虑土地利用性质，根据区位条件、生态环境保护、城市总体设计控制要求等因素，综合确定规划地块的开发强度指标。规划用地开发强度的控制是综合考虑土地利用功能和城市空间设计要求两个因素确定的。采用弹性指标进行控制，鼓励对营利性公共服务设施（B类）容积率进行弹性控制。上下浮动，若实际指数上涨，严格按照《国有建设用地使用权出让土地价格评估技术规范（试行）》（国禄自唐发[2013]国土资源部20号文。

本规划区地块容积率分为4个开发强度等级。自然环境优美，生态良好，不宜高强度开发。整体容积率控制在1.8及以下。

1.I类发展强度等级

容积率1.0及以下。主要用于规划区内的服务设施，零售、商业和餐饮业两块混合用地，以及市政设施用地。

2.二级开发强度等级

容积率1.0-1.2。以住宅用地、规划区内商住混合用地及北部组团其他大部分商业设施为主。

3.三级发展强度等级

容积率1.2-1.5。主要是北组，其他大部分商业设施在南组和东南部的安置用地。

4.IV发展强度等级

容积率1.5-1.8。主要用于规划区内水滘路西侧的其他商业设施。

在公共绿地规划中，在严格控制开发建设的同时，还应允许建设少量的服务设施和管理设施，其中新建建筑面积不超过5%。总绿地面积；此外，广场和停车场的容积率应根据具体情况单独确定。

七、道路交通系统

(一）道路系统规划

根据城市路网系统规划，城市路网系统分为主干道、次干道和支路三个层次。

本规划对原控制规定确定的区域内规划的主干道、次干道和支路的具体走向和定位做了必要的优化和调整。合理增加和布置区域内支路。

该计划有效区分了交通和生活道路。在原有城市规划按道路等级划分的“主干道-次干道-支路”分类方法的基础上，根据不同的道路功能划分路网体系。分为外部连接道路、区域连接道路、内部服务道路和休闲景观道路。根据不同的功能，对车道设计、道路设施和道路特性有不同的要求。同时，本规划提出了沿线空间、绿化、建筑控制等方面的设计要求。

城市主干道：是城市的主要交通道路，也是对外交通连接的主要通道。它设置为双向4车道。其中，南北水滘路（X827）红线宽30米，东西路红线宽24米，内环线宽19米。

城市主干道：是连接区域与城市主干道的交通主干道，与主干道形成城市主干道网，主要在交通中起分流作用。同时，由于规划区域为工业园区，二级道路具有工业路线的功能。规划红线控制宽​​度12米，按双向2车道设置。

城市支路：是各个区域的道路，也是一般的邻里道路，在交通中起集体作用，与上层道路相连。它是一条直接服务于土地，主要服务于生活功能的道路。规划区内城市支路宽度6-10m，按双向两车道设置。

根据总体规划，连接各城区的城市主干道原则上以机动车为主，不宜聚集大量非机动车。同时，严格控制与主要道路的交叉口，确保设计车速40-50公里/小时；城市次干道主要满足各区域内部交通，同时也是非机动车交通聚集的主要道路，设计时速30-40公里；城市支路是社区和大块地提供车辆通行。

(二）智慧公交规划

为方便规划区外及周边行业从业人员出入，规划了一条外用公交专线，将设置在主次干道上，从市区出发经水滘路至工业园区。

规划区为科技产业园。根据智慧公交发展的要求，规划区内还规划了多条无人化短途通勤公交环线，方便各工业区人员就业到各类生活和公共服务领域。区域，在路线的主要宗地节点放置停靠点。产业园整体实现智能技术和大数据的应用，采用太阳能等绿色新能源，实现零碳绿色交通和智慧交通目标。

公交布局充分考虑了新能源公交作为一种公共交通系统。推出以太阳能等清洁能源为动力的新能源公交车，主要服务于该地区及周边地区的通勤需求。这使得公共服务设施网络覆盖整个工业园区，确保任何区域的居民都可以在500米范围内找到停靠点。其特点强调发车密度高、换乘方便、车站与社区、服务中心联系紧密。部分线路招收即停，平均运行时速保持在15公里以上。

同时，计划发展新能源共享汽车、智能管理，完善园区公共交通系统。

探索园区内的无人公共交通工具。 7*24H23:00后30%的车辆运营时间。